Экспертное мнение

Современный международный опыт внедрения информационных технологий в области анализа рынка и оценки недвижимости
Будущее всех профессий, которые предусматривают анализ исходной информации, связано с необходимостью обработки больших массивов данных. В частности, Айзак Пернас, директор по информационным технологиям консалтинговой компании в сфере недвижимости Jones Lang LaSalle (JLL), отмечает: «В сфере недвижимости данные всегда играли важную роль в принятии решений, но только сейчас их начали собирать в цифровом виде. С помощью математических моделей и алгоритмов, которые используются при проведении анализа больших данных, можно получить информацию в таких объемах, которые ранее нельзя было даже представить. Процесс прогнозирования будущего стал значительно легче благодаря актуальности и точности этих данных. Современные модели обеспечивают более высокую точность и возможность подстраиваться под широкий спектр требований».

Одна из технологий, которая уже получила распространение на международных рынках недвижимости, это Big Data (большие данные). Big data - это разнообразные инструменты, подходы и методы обработки как структурированных, так и неструктурированных данных для последующего использования при решении конкретных задач и целей. Смысл технологии заключается в автоматизации процесса анализа больших объемов данных из многочисленных разноформатных источников информации.

Современные базы недвижимости предлагают достаточно ограниченный объем информации о тот или иной объект. В отличии, технология Big Data позволяет оценить, например, сколько времени понадобиться, чтобы добраться до объекта во время «часа - пик», насколько район обеспечен местами в детских садах и школах, или порядочный в работе с жильцами управляющая компания, не большие затраты на энергию в доме, и тому подобное.

Итак, что касается анализа рынка недвижимости, применение IT решений являются необходимым инструментом для получения качественного продукта.


Подробнее
Раздел"Анализ рынка" в отчете по оценке объекта недвижимости

Смольникова С.М.
Заслуженный эксперт-оценщик Украинского общества оценщиков

К сожалению, очень часто доказательную функцию раздела "Анализ рынка"оценщики своими же руками меняют на заперечуючу (результаты расчетов находятся "вне" показателей и информации указанных в тексте "Анализ рынка"). Поскольку такая метаморфоза самим исполнителем очень часто остается незамеченной, приведем перечень наиболее типичных ошибок при оформлении раздела "Анализ рынка"
, связанных с копированием и трансформацией в этот раздел ...

Подробнее
Сучасні можливості надання послуг банкам України

Надання послуг банкам України э один з пріоритетних напрямків групи компаній «Увекон». Результатом багаторічної співпраці з банками України (з 1994 року) є ексклюзивний досвід виконання масштабних проектів, в тому числі для банків з широкою мережею філій.

На сьогодні наявність інструментарію та сервісів автоматичного визначення ринкової вартості майна дозволяє нам пропонувати банкам України допомогу у вирішенні нових завдань контролю за оцінкою майна, визначених Положенням про організацію системи управління ризиками в банках України та банківських групах, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 11.06.2018 № 64 із змінами та доповненнями (далі – Положення № 64, джерело доступу  https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/v0064500-18#Text)

Надання послуг банкам України э один з пріоритетних напрямків групи компаній «Увекон». Результатом багаторічної співпраці з банками України (з 1994 року) є ексклюзивний досвід виконання масштабних проектів, в тому числі для банків з широкою мережею філій.

На сьогодні наявність інструментарію та сервісів автоматичного визначення ринкової вартості майна дозволяє нам пропонувати банкам України допомогу у вирішенні нових завдань контролю за оцінкою майна, визначених Положенням про організацію системи управління ризиками в банках України та банківських групах, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 11.06.2018 № 64 із змінами та доповненнями (далі – Положення № 64, джерело доступу  https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/v0064500-18#Text)

Нововведення впроваджено з урахуванням оновлених норм чинного європейського законодавства та вітчизняної практики впровадження банками системи управління ризиками. Для розуміння проблематики доцільно зупинитись на роз’ясненнях Національного банку України за результатами розгляду листів банківської спільноти щодо застосування вимог Положення №64 викладених у листі на адресу Незалежної асоціації банків України та Асоціації українських банків від 19 березня поточного року (джерело доступу https://nabu.ua/images/uploaded/sys_media_doc/doc_bd2edd764f3392619c19d2aca64aaffa.pdf).

 

v    Щодо здійснення бек-тестування вартості майна

Відповідно до підпункту 4 пункту 177 глави 21 розділу ІІ Положення № 64 контроль за оцінкою майна передбачає здійснення бек-тестування вартості майна. При цьому, пунктом 176 глави 21 розділу І Положення № 64 визначено, що майном, щодо якого банк забезпечує контроль за оцінкою, є майно, яке банк отримав/має намір отримати в заставу, майно, яке банк набув/має намір набути у власність у рахунок погашення заборгованості боржника/контрагента.

Враховуючи зазначене, банк здійснює бек-тестування вартості проданого майна, що було отримано в заставу, та на яке, з метою погашення заборгованості боржника/контрагента, було звернено стягнення у будь-який спосіб, передбачений договором або законодавством, у тому числі шляхом набуття у власність банку.

v    Щодо розрахунку допустимого розміру відхилення вартості майна, визначеної зовнішнім або внутрішнім оцінювачем, від вартості, визначеної за результатами проведення верифікації вартості такого майна.

 

Виходячи з норми пункту 1803 глави 21 розділу ІІ Положенням № 64, банк у внутрішньобанківських документах щодо верифікації вартості майна самостійно визначає допустимий розмір відхилення вартості майна, визначеної зовнішнім або внутрішнім оцінювачем, від вартості, визначеної за результатами проведення верифікації.

v    Щодо майна, вартість якого потребує верифікації

Відповідно до пункту 178 глави 21 розділу ІІ Положення 64 банк здійснює верифікацію вартості майна, визначеної під час здійснення оцінки майна як зовнішнім, так і внутрішнім оцінювачем.

v    Щодо визначення процедур верифікації вартості майна

Відповідно до пункту 1803 глави 21 розділу ІІ Положення 64 банк розробляє внутрішньобанківські документи щодо верифікації вартості майна, що містять, зокрема оціночні процедури верифікації вартості майна.

Такі процедури банк визначає залежно від виду майна, наявності вхідної інформації щодо майна, виду документу, який аналізується (звіт про оцінку майна/внутрішній звіт банку про оцінку майна) тощо.

Розглянемо можливості ІТ технологій для завдань контролю за оцінкою майна на прикладі програмного комплексу «Увекон» призначеного для автоматизованого визначення ринкової вартості нерухомості із застосуванням геоінформаційної системи збору, аналізу і візуалізації цінових показників ринку нерухомості (далі ПК ГІС «Увекон»).

Одразу зазначимо, що на відміну від більшості ПК розроблених для визначення вартості нерухомого майна, ПК ГІС «Увекон» це не просто автоматизоване застосування алгоритмічної процедури, що не передбачає врахування власної думки користувача. ПК ГІС «Увекон» надає користувачу можливість постійного діалогу з ПК шляхом вибору наданих ПК варіантів інформації/показників.

Отже,

v    Для бек-тестування вартості майна, що передбачає порівняння вартості кожного проданого майна з вартістю його останньої оцінки після кожного такого продажу пропонуємо використання наступних онлайн сервісів ГІС «Увекон»:

 

«КАЛЬКУЛЯТОР ОЦІНЮВАЧА» – програмний інструмент для автоматичного проведення розрахунків ринкової вартості об’єктів нерухомого майна (https://www.uvecon.ua/ua/kalkulyator-otsinyuvacha.html)

Алгоритм роботи інструменту повністю базується на засадах стандартів оцінки майна, впроваджених Фондом Державного Майна України. Робота даного сервісу пропонується в двох форматах, а саме.

В напівавтоматичному режимі - «Калькулятор оцінювача PRO» здійснюється безпосередньо користувачем через відповідний інтерфейс шляхом:

Æ селекції вибірки об'єктів порівняння з актуальної бази даних (пропозицій продажу, оренди) по заданих факторних ознаках сегменту ринку об'єкту нерухомості;

Æ генерації показників коригування на ціноутворюючі фактори;

Æ автоматичного узгодження отриманих результатів розрахунку,

в автоматичному режимі - «Калькулятор оцінювача SIMPL», коли вартість об’єкта нерухомості визначається одразу після введення невеликого набору основних  географічних та фізичних характеристик об’єкту дослідження.

Слід зазначити, що в залежності від потреб певної банківської установи, ми можемо запропонувати Інтеграцію інструментарію «Калькулятора оцінювача SIMPL» до будь якого, належного Банку програмного середовища через існуючий протокол API.

v    Для проведення верифікації вартості майна з метою визначення допустимого розміру відхилення від вартості майна, визначеної зовнішнім або внутрішнім оцінювачем пропонується наступний алгоритм, що виконується фахівцем банку/внутрішнім оцінювачем із застосуванням згаданого вище сервісу «Калькулятор оцінювача PRO»:

1.     вибір об'єктів порівняння з актуальної бази даних та вибір показників коригування для подальшого розрахунку ринкової вартості;

2.     визначення вартості об'єкта, що досліджується (перевіряється) шляхом урахування обраних величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння та розмір (відсоток) відхилення від вартості майна, визначеної зовнішнім або внутрішнім оцінювачем.

Хочу звернути увагу, що ПК ГІС «Увекон» розрахований на типового користувача, що не має глибоких професійних знань в області програмного забезпечення, але в той же час володіє  спеціальним рівнем знань, що дозволяє об’єктивно оцінювати отримані результати розрахунків. ПК має вбудований захист від некоректних дій користувача, з вказівкою неправильної дії і можливих шляхів виправлення помилки.

 

Окремо вважаю за необхідне надати роз’яснення щодо критеріїв зовнішніх баз статистичних даних, які банк має право використовувати під час здійснення автоматичної верифікації вартості майна для оцінки однорідних груп майна.

Відповідно до пункту 179 глави 21 розділу ІІ Положення № 64 критеріями щодо зовнішніх баз статистичних даних, які банк має право використовувати під час здійснення автоматичної верифікації вартості майна для оцінки однорідних груп майна, є: наявність у банку обґрунтованого судження щодо того, що статистичні дані в базах є достатніми для верифікації ринкової вартості однорідних груп майна; бази статистичних даних регулярно оновлюються та доступні для постійного використання банком.

Отже база даних ГІС «Увекон» повністю відповідає зазначеним вимогам, адже:

ü в автоматичному режимі та із періодичністю – раз на місяць відбувається формування та оновлення бази геопросторових даних шляхом завантаження інформації про фізичні географічні та цінові характеристики об’єктів нерухомості із більше ніж 130 сайтів агенцій нерухомості. Отже щомісячно система поповнюється більше ніж на 500 тис. оголошень про продаж або оренду нерухомості в усіх її сегментах, типах, класах та розмірності.;

ü забезпечується автоматичне очищення недостовірної інформації («статистичного шуму»), геокодування вибірки та розподіл даних за сегментами, типами та класами нерухомості, групування об’єктів за площею;

ü забезпечується автоматичне занесення об’єктів на карту геопорталу та, відповідно, приєднання до зон ціноутворення (https://www.uvecon.ua/ua/geoportal.html )

.

В цілому, ємність бази ГІС «Увекон» та її динамічність дозволяють фахівцям Банку здійснювати реалізацію будь яких прикладних професійних завдань оцінки об’єктів нерухомості, а також інструменти для аналізу та моніторингу ринку нерухомості України. Нижче зазначу стислу характеристику наших програм, адже більш детально наведена інформація на сайті «Увекон.

 

«ПОРТФЕЛЬНА ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ» - сервіс автоматичного та з будь якою періодичністю визначення діапазону вірогідних ринкових цін продажу для масиву об’єктів нерухомості.

Дана послуга базується на застосуванні програмного інструменту для автоматичного визначення цінових параметрів масиву об’єктів нерухомості на дискретну дату у ретроспективному або поточному періоді. Обробка даних здійснюється шляхом завантаження їх до ГІС «Увекон», подальшого автоматичного геокодування кожного об’єкта нерухомості та розрахунку актуальної вартості об’єктів на підставі їхні технічних характеристик та територіального розташування https://www.uvecon.ua/ua/avtomatichne-viznachennya-virogidnoyi-rinkovoyi-vartosti.html

АРМ АНАЛІТИКА ДЛЯ РОБОТИ З БАЗОЮ ДАНИХ «ГІС УВЕКОН» - набір інструментів, фільтрів, описів які через WEB інтерфейс сайту «Увекон» забезпечують безпосередній доступ до бази даних та аналітичну роботу з нею (https://www.uvecon.ua/ua/arm-analitika.html).

«ІНТЕРАКТИВНИЙ ЗВІТ «СТАН РИНКУ НЕРУХОМОСТІ УКРАЇНИ ЗА ДАНИМИ ГІС «УВЕКОН» - онлайн інструмент наскрізної аналітики для отримання будь яких відомостей про стан ринку нерухомості України в усіх його сегментах у розрізі будь яких географічних територій та часових періодів, розміру коефіцієнта торгу, термінів експозиції об’єктів, ставки капіталізації і т.ін. для швидкого прийняття зважених рішень (https://www.uvecon.ua/ua/interaktivniy-zvit-rinok-neruhomosti-ukrayini.html).

 

Отже, можливості ІТ технологій для завдань верифікації вартості майна демонструють безперечні переваги ПК в порівнянні з виконанням завдань в «ручному» режимі.

На завершення хочу зазначити, що фахівцями компанії підготовлені проекти документів для супроводження процедури верифікації майна, зокрема варіанти верифікаційних висновків та протоколів за результатами визначення відхилення вартісних показників досліджуваних об’єктів нерухомого майна.
Подробнее
Генеральной Ассамблеей TEGOVA принят новый Европейский Стандарт оценки (EVS 6)
В ходе Генеральной Ассамблеи TEGOVA в Марселе 28 октября 2017, 95 делегатов, представлявших 52 организации оценщиков из 29 стран подавляющим большинством голосов одобрили новый Европейский Стандарт оценки (EVS 6) относительно использования автоматизированных моделей оценки (Automated Valuation Models - АVМ).

Ключевым посылом EVS 6 является то, что: "АVМ не может быть использована для того, чтобы составить отчет об оценке, который соответствует EMU, независимо от процесса оценки основанной, в частности, на осмотре имущества оценщиком и применении суждений оценщика. Использование АVМ является не более чем инструментом, способствующим процессу осуществления оценки оценщиком, за которую он несет ответственность."
Подробнее
Оценка объектов культурного наследия в Украине. Проблемы инвестиций.

Смольникова С.М.

Руководитель направления оценки объектов культурного наследия группы компаний "Увекон"

В настоящее время в Украине 1,4 тыс. городов и поселков и свыше 8 тыс. сел с ценным культурным наследием. Постановлением Кабинета Министров Украины утвержден Список исторических населенных городов и поселков городского типа, в который вошел 401 населенный пункт. На государственном учете находится: 51364 памятников истории, в том числе 142 - национального значения; 16293 памятников архитектуры, градостроения и садово-паркового искусства, в том числе 3541 национального значения 5926 памятников монументального искусства, в том числе 44 национального значения.
 
Подробнее