Введение

Использование сравнительного подхода в практике оценки обычно дает наиболее объективную величину рыночной стоимости объектов недвижимости.

Вместе с тем, возможность реализации сравнительного подхода зависит от наличия в достаточной мере информации о продаже/предложения продаже объектов недвижимости, подобных оцениваемому. Но, этот подход приемлем для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавно совершенных сделках купли-продажи.

В основном, при подборе аналогов и внесении поправок оценщики руководствуются профессиональным опытом и интуицией, что является заведомо субъективным подходом. Следовательно, привлечение современных статистических методов для обработки и анализа данных, используемых для сопоставления, позволяет снизить влияние субъективизма оценщика.

Для решения задач, связанных с обработкой и анализом статистической информации, применяется мощный и гибкий арсенал методов математической статистики. Эти методы позволяют выявить закономерности на фоне случайностей, делать обоснованные выводы и прогнозы, давать оценки вероятностей их выполнения или невыполнения. В последнее время статистические методы, в частности, методы корреляционного и регрессионного анализа, находят все более широкое применение в оценочной практике.

Именно на корреляционно-регрессионном моделировании, которое предполагает построение модели, описывающей зависимость стоимости недвижимости от ценообразующих характеристик, базируется алгоритм обработки информации ГИС «Увекон».

Построение надежной эконометрической модели для применения сравнительного подхода при оценке объектов недвижимости может быть обеспечена лишь при наличии значительного массива рыночных данных.

Технология сбора и обработки рыночной информации, примененная в ГИС «Увекон позволяет получить ряд объективных показателей, и, на их основе, сделать обоснованные суждения о возможные границы интервала, в котором может находиться результат рыночной стоимости.

Объемы накопленной в базе геоинформационной системы информации о стоимости предложений (публичных оферт) объектов недвижимости, взятой из отрытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и тому подобное), дают возможность применения многомерного регрессионного анализа и обеспечить значимость не только регрессионного уравнения в целом, но, также, и каждого из коэффициентов регрессии, то есть каждого ценообразующего фактора, суммарное значение которых влияет на формирование стоимости объекта недвижимости.

Кроме этого, длительное сотрудничество группы компаний «Увекон» с Ассоциацией специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) предоставило возможность создать и использовать мультилістингову систему (ТЛС) на основе накопленной АСНУ информации о характеристики и ценовые параметры реальных сделок о купле-продаже недвижимости. В свою очередь это дало возможность, применив инструменты геостатистичного моделирования для базы данных ГИС «Увекон» и данных АСНУ, обсчитать размеры коэффициентов «поправки на торг» для каждого областного центра и областей Украины.

Продолжение совместной работы «Увекон» с АСНУ и накопления базы МЛС позволит в дальнейшем актуалізовувати и уточнять значение коэффициента как по территориальному признаку, так и по другим характеристикам недвижимости.