Первичный рынок жилья инвестиционно привлекательный только в 8-ми, а вторичный рынок - в 14-ти областных центрах Украины

Первичный рынок жилья инвестиционно привлекательный только в 8-ми, а вторичный рынок - в 14-ти областных центрах Украины, - результаты исследования ГИС "Увекон".

Первичный рынок жилья инвестиционно привлекательный в 8-ми, зато вторичный рынок - в 14-ти областных центрах Украины.

Об этом, опираясь на исследования "Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости в регионах Украины", проведенное геоинформационных порталом "Увекон", рассказал Роман Шепетько, инвестиционный аналитик ГИС "Увекон".

Согласно исследованию, в 2020 году наиболее инвестиционно привлекательными для вложения средств в первичный рынок жилья были следующие регионы: Винницкая область - по сравнению с 2019 годом цены на первичном рынке жилья в долларовом эквиваленте выросли на 25,5%, Хмельницкая область - на 14,9 %, Закарпатская область - на 13,4%, Херсонская - на 12,9%, Донецкая - на 12,6%, Волынская - на 12,6%, Черкасская - на 11%, Ровенская - на 10,8%, Николаевская - на 10,5%.

Роман Шепетько отметил, что среди областных центров показатели инвестиционной привлекательности первичного рынка несколько отличаются: в Виннице роста цен в долларовом эквиваленте на первичном рынке по итогам 2020 составляет 26,6%, в Хмельницком - 16,9%, Луцке - 15,1% , Киеве - 14,8%, Черкассах - 11,8%, Сумах - 11,8%, Ровно - 10,7%, Херсоне - 10,3%.

"Темпы роста цен на первичном рынке жилья в указанных регионах и областных центрах превышали доходность от альтернативных инвестиций, таких как покупка облигаций внутреннего государственного займа, проценты по банковским депозитам", - отметил он.

Однако, по его словам, рост цен на первичное жилье в Сумской области (10%), Николаеве (9,9%) и Ужгороде (8,8%) равнялось доходности от альтернативных инвестиций: были ниже доходности ОВГЗ на первичном рынке номинированных в гривны (доходность 10,2%), но выше средние процентные ставки банков по срочным депозитам для физических лиц, составляли 8,7%.

Темпы роста цен на первичном рынке квартир в других регионах были ниже доходность от вышеуказанных альтернативных способов инвестирования.

На вторичном рынке жилой недвижимости, как свидетельствуют результаты Обзора инвестиционной привлекательности жилой недвижимости в регионах Украины 2018-2021 (7 мес.), Наиболее инвестиционно привлекательными областями Украины в 2020 году были Хмельницкая - рост цен в долларовом эквиваленте составило 18%, Черниговская - 15 3%, Днепропетровская - 14,7%, Ровенская - 14,2%, Киевская - 13,4%, Полтавская - 13,3%, Волынская - 12,9%, Винницкая - 12,5%, Сумская - 12 2%, Закарпатская - 11,3%, Кировоградская - 11,2%, Запорожская - 11,1%, Житомирская - 11%, Черкасская - 10,6%.

В областных центрах по данному показателю высокие позиции в 2020 году занимали: Хмельницкий - стоимость квартир на вторичном рынке выросла на 19%, Чернигов - на 16,2%, Сумы - на 15,9%, Полтава - на 15,2%, Ровно - на 14,2%, Запорожье - на 13,4%, Краматорск - на 13,1%, Луцк - на 13,1%, Ужгород - на 13,1%, Житомир - на 12,9%, Черкассы - на 12,8%, Северодонецк, где на момент проведения исследования размещалось руководство Луганской области - на 12,5%, Днепр - на 11,9%, Киев - на 11,2%, Винница - на 11,1%. Темпы роста недвижимости в вышеуказанных регионах превышали доходность от альтернативных инвестиций.

"Темпы роста цен в 2020 году на вторичном рынке жилой недвижимости в долларах США в Донецкой (9%) и Харьковской (8,8%) областях, а также в Кропивницкому (10,2%) были на уровне доходности с альтернативными источниками инвестиций" , - рассказал Роман Шепетько.

Аналитик рассказал, что в других регионах и областных центрах Украины темпы роста цен на вторичном рынке были ниже доходность от ОВГЗ и процентов по банковским депозитам.

В рейтинге инвестиционной привлекательности в сегменте домовладений наиболее инвестиционно привлекательными регионами были Киевская область - по итогам 2020 рост цен в долларах США зафиксировано на уровне 18,2%, Кировоградская - рост - на 17,5%, Винницкая - на 14,2% , Николаевская - на 13,9%, Днепропетровская - на 10,7%, Житомирская - на 10,6%.

В данном сегменте жилья высокие позиции в 2020 году заняли такие областные центры: Сумы - рост стоимости на 18,9%, Полтава - на 18,4%, Черкассы - на 17,7%, Луцк - на 15,8%, Днепр - на 15,1%, Киев - на 13,4%, Чернигов - на 12,4%, Житомир - на 11,7%, Харьков - на 11,2%, Северодонецк - на 10,9% и Николаев - на 10 , 5%.

"Темпы роста цен в 2020 году на домовладения в Харьковской (9,9%) и Полтавской (9,6%) областях, а также в Хмельницком (8,8%) и Кропивницкому (8,6%) составили доходности от альтернативных способов инвестирования. В других регионах и областных центрах темпы роста цен на домовладения были ниже доходность от ОВГЗ и банковских депозитов ", - подчеркнул Роман Шепетько.

В свою очередь Владимир Шалаев, генеральный директор группы компаний "Увекон", комментируя результаты проведенного исследования, подчеркнул, что за последние 3 года инвестиционная привлекательность жилой недвижимости базировалась на нескольких факторах, среди которых: 1) ограниченные возможности для хранения и приумножения средств граждан, 2) низкое доверие к государственным ценным бумагам, которыми являются облигации внутреннего государственного займа, 3) развитие новых качественных форматов жилья, 4) частично инфляция и рост потребительских цен на товары и услуги, 5) снижение доходности в 2020 году от инвестирования в ОВГЗ, а также уменьшение ставок по срочным депозитам для граждан.

По его словам, на данный момент более 60% всех инвесторов, покупающих жилье, пытаются как минимум сохранить свои средства. Из них более 75% вкладывают в первичный рынок жилья: преимущественно на начальных стадиях строительства, когда стоимость м2 на 15-20% меньше цены сопоставимой квартиры на вторичном рынке с учетом локации, года постройки дома, планировок, развитой инфраструктуры и тому подобное.


"С 2018 года по теперь с момента вложения средств на первичном рынке к продаже прав на будущую квартиру (за 3-4 месяца до ввода объекта в эксплуатацию), потенциальный инвестор мог получить от вложенной суммы прибыль в среднем на 30-35% в гривны (более 20% в долларах) ", - рассказал специалист.


Он напомнил, что ставки по банковским депозитам сроком на 12 месяцев в период с 2018 года по июль 2021 в гривне снизились в среднем с 14,9% до 7,5%, а в долларах США - с 2,9% до 0, 8%. Зато за указанный период стоимость жилья на первичном рынке в долларовом эквиваленте в наиболее инвестиционно привлекательных регионах выросла минимум на 15%.

"В Киеве рост цен на первичном рынке за указанный период составляет 44,6% в долларах США, а в Киевские области - на 40,9%. На вторичном рынке жилья подорожание квартир в Киеве составляет 34,8%, а в Киевской области - 35,1%. Очевидно, рынок жилья для многих граждан-инвесторов был и является наиболее привлекательным и фактически безальтернативным для сохранения и приумножения имеющихся состояния ", - отметил эксперт.


Он отметил, что в последние 2-3 месяца наблюдается постепенная тенденция к торможению темпов роста стоимости жилья. По его мнению, в течение 2022 ценовые колебания в долларовом эквиваленте, как на первичном, так и вторичном рынках ежемесячно не превышать 0,5-1,5%. Ведь платежеспособный спрос уже почти иссяк и без существенного роста доходов граждан и развития доступной ипотеки под 3-5% годовых сейчас почти невозможно расширить круг покупателей.


"Платежеспособный спрос реализован на 90%. Это и является главной причиной торможения цен на рынке жилой недвижимости. По всем признакам и при сохранении относительной экономической стабильности, в 2022 году мы будем наблюдать относительную ценовую стабильность почти во всех сегментах жилой недвижимости ", - подытожил Владимир Шалаев.


С подробным отчетом о результатах исследования «Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости в регионах Украины" можно ознакомиться по ссылке: https://www.uvecon.ua/ru/product-oglyad-investitsiynoyi-privablivosti-zhitlovoyi-neruhomosti.html


Примечание:
Исследование "Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости в регионах Украины", проведенное ГИС "Увекон", охватывает период 2018-2021 (7 мес.). В 2018-2020 годах для расчета были взяты средние цены за год и закладывались с предыдущим годом. В 2021 году для расчета были взяты средние цены за 7 месяцев 2021 года (январь-июль 2021 года) и сопоставлялись с аналогичным периодом предыдущего года (январь-июль 2020 года).


Средние цены на жилую недвижимость брались в долларовом эквиваленте и были рассчитаны по каждой области Украины и областному центру. Для расчета ценовой динамики были взяты средние цены на жилую недвижимость в каждой области и областному центру.

Данные о средних ставках по банковским вкладам полученные на официальном сайте Национального банка Украины (НБУ). Динамика данного показателя в 2018 году составила 14,9%, в 2019 году - 14,9%. В 2020 году средние процентные ставки по срочным депозитам физических лиц снизились до 8,7%, в июля 2021 г. года данный показатель был на уровне 7,5%.


В исследовании использованы данные о доходности облигаций внутреннего государственного займа (ОВГЗ) на первичном рынке, номинированных в гривне. Данные получены на официальном сайте Национального банка Украины (НБУ). Динамика доходности ОВГЗ в 2018 году составила 17,79%, в 2019 году - 16,93%, в 2020 году - 10,2%, в июля 2021 г. года - 11,66%.


Справка

"Увекон" - сетевая группа оценочных и консалтинговых компаний, которая была создана в 1992 году.


«Увекон» оказывает профессиональные услуги по оценке и консалтингу бизнеса, пакетов акций, корпоративных прав; недвижимости (земли, зданий и сооружений, квартир, объектов культурного наследия); активов для международного аудита; целостных имущественных комплексов; движимого имущества (оборудования, транспортных средств, товаров в обороте и т.д.); нематериальных активов, в т.ч. прав на объекты интеллектуальной собственности (торговые марки, патенты, ноу-хау и т.д.); движущихся объектов культурного наследия.


Информационное обеспечение оценки происходит благодаря созданному в 2007 Информационно-аналитического центра исследований рынка недвижимости. В рамках работы Аналитического центра создана Всеукраинская единственная геоинформационная система сбора, анализа, поиска и визуализации ценовых показателей рынка недвижимости Украины (ГИС Увекон). Данный продукт является интерактивной рабочей платформой для участников рынка недвижимости, позволяет Заказчику работать с базами данных и результатами анализа в режиме онлайн.

Ведущие специалисты компаний «Увекон» имеют сертификаты Королевского института дипломированных оценщиков (RICS) и Европейской Ассоциации Оценщиков (TEGoVA).