Раздел"Анализ рынка" в отчете по оценке объекта недвижимости

В нормативных документах по оценке не указана обязательность размещения в отчете по оценке недвижимого имущества раздела "Анализ рынка" (далее раздел "АР"). В то же время, о необходимости проведения анализа рынка упоминается в положениях Национального стандарта №1 (НС_1) и Национального стандарта №2 (НС_2):
  • п. 15. Методы проведения оценки, применяемые при определение рыночной стоимости объекта оценки в случае использования сравнительного подхода, должны основываться на результатах анализа цен продажи (предложения) на подобное имущество;
  • п. 52...оценщик должен проанализировать все информационные источники, связанные с объектом оценки, тенденции на рынке подобного имущества, информацию о сделках относительно подобного имущества, которые используются в случае применения сравнительного подхода, и другую существенную информацию. В случае неполноты указанной информации или отсутствия ее вообще в отчете об оценке имущества отмечается негативное влияние этого факта на результаты оценки...;
  • п. 56...Отчет об оценке имущества, который составляется в полной форме, должен содержать:...описание и анализ собранных и использованных выходных данных и другой информации во время проведения оценки.
и Национального стандарта №2 (НС_2):

  • 19. Сравнительный подход предусматривает такую последовательность процедур оценки: сбор и проведение анализа информации о продаже или предложение подобного недвижимого имущества...

Итак, результаты анализа рынка недвижимости обычно же присутствуют в наших отчетах по оценке.

Однако следует помнить, что отчет об оценке - это документ доказательного значения, соответственно каждый раздел отчета должен "работать" на подтверждение полученного результата стоимости объекта оценки.

Главной задачей раздела "АР" является обоснование используемой информации других разделов. В таблице ниже обозначены "сферы влияния и взаимодействия раздела в рамках отчета по оценке.


Раздела отчета Связь с разделом "АР"
Допущения и ограничивающие
условия
По результатам проведенного исследования сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в случае отсутствия/ограниченности информации о предложениях рынка продажи/аренды возникает необходимость внесения в раздел "Допущения и ограничивающие условия" дополнительной информации о влиянии этого факта на результат оценки.
Анализ НЕВ Анализ НЕВ объекта оценки должен учитывать информацию раздела "АР", в свою очередь в разделе "АР" должна быть характеристика того сегмента рынка недвижимости, который соответствует НЕВ объекта оценки.

Выбор и обоснование выбора
подходов к
оценки.
Согласование результатов оценки.

Именно на основании информации раздела "АР" устанавливается возможность/ограничение/невозможность применения подходов для определения рыночной стоимости объекта оценки. Например, для сегмента рынка недвижимости объекта оценки, информационное обеспечение предложений продажи и аренды достаточное для реализации и сравнительного и доходного подходов. Однако по количественному и качественному составу доминирует информация о предложениях аренды. Это означает, что при согласовании результатов, предпочтение логично отдать результату, полученному в рамках доходного подхода.

Также следует помнить, что все три раздела отчета "Выбор...", "Согласование..." и "АР" имеют прямую логическую зависимость, следовательно, нужно быть внимательным, чтобы не допустить противоречий.

Сравнительный подход

Расчеты проводятся с учетом информации раздела "АР" - статистических показателях выборки (обобщенные показатели анализа стоимостных показателей, динамика цен, количество предложений, торг, срок экспозиции).

Дополнительно. Информация о количество предложений продажи и аренды, указанная в разделе "АР" поможет избежать замечаний "о недостаточном количестве объектов сравнения, подобранных оценщиком для реализации подходов". ВодночасЯкщо, например, в течение анализируемого периода на рынке зафиксировано 4 предложения, а оценщик для дальнейших расчетов выбрал 3 аналоги, то упомянутое замечание несправедливое. Ну а если выбрать те же 3 объекта сравнения при выборке 40, то, безусловно, не прав оценщик.

Доходный подход
Заключение о стоимости Суждения об итоговой величине стоимости принимается с обязательным учетом информации раздела "АР". Указанные в "АР" обобщенные показатели анализа стоимостных показателей должны подтверждать корректность указанного в выводах показателя рыночной стоимости объекта оценки

К сожалению, очень часто доказательную функцию раздела "АР"оценщики своими же руками меняют на заперечуючу (результаты расчетов находятся "вне" показателей и информации указанных в тексте "АР").

Поскольку такая метаморфоза самим исполнителем очень часто остается незамеченной, приведем ПЕРЕЧЕНЬ НАИБОЛЕЕ ТИПИЧНЫХ ОШИБОК ПРИ ОФОРМЛЕНИИ РАЗДЕЛА "АР", связанных с копированием и трансформацией в раздел "АР":

  • материалов профессиональных маркетинговых исследований и аналитических обзоров рынка недвижимости в целом по Украине;
  • материалов интервью и статей;
  • информации о тенденциях рынка недвижимости другого населенного пункта;
  • информации о тенденциях рынка недвижимости за предыдущие годы;
  • информации о тенденциях рынка недвижимости иного сегмента недвижимости.

Безусловно, оценщик должен ДОПОЛНЯТЬ собственные знания о ситуации на рынке недвижимости путем постоянного мониторинга и обобщения информации, содержащейся в публикациях участников и аналитиков рынка.

Ошибкой является ФОРМАЛЬНО скопирован и переделан в раздел "АР" текст.

Например, объект оценки находится в Харьковской области, а анализ рынка приведен для м. Харькова.

Или оценивается объект офисной недвижимости, а оценщик нашел и разместил в отчете анализ жилой недвижимости. Также крайне неуместным "анализировать" рынок офисной недвижимости класса "А" и "В" для определения ориентиров стоимости приспособленных помещений (класс "С.."). В общем - что нашли за 5 минут в Интернет-ресурсе, то и разместили в отчете.

ЛЮБАЯ информация, не относящаяся к объекту оценки, использованная в отчете обычно имеет негативный эффект. Все указанные ошибки при оформлении раздела "АР" является свидетельством отсутствия профессионализма и желания разбираться в предмете оценки.

В качестве примеров заполнения раздела "АР", предлагаю ознакомиться с двумя вариантами, которые имеются в макетах отчетов группы компаний "Увекон" и сформированы с помощью сервиса ГИС "Увекон":


1. Пример раздела "Анализ рынка жилой недвижимости в районе расположения объекта оценки» Отчета по оценке имущества - 1-комнатной квартиры в г. Балаклея Харьковской области. Дата оценки 15.07.2019. (Раздел формируется с помощью сервиса ГИС "Увекон" (мал.1)


Использованные источники информации: https://www.uvecon.ua/ua/interaktivniy-zvit-rinok-neruhomosti-ukrayini.html
Исследуемый период: Январь-июнь 2019 г.
Выбранный полигон исследования: м. Балаклея Харьковской области


2. Пример раздела "Анализ рынка коммерческой
недвижимости в районе расположения объекта оценки» Отчета по оценке имущества – нежилых помещений площадью 120 кв.м по адресу: с. Старое Село Пустомытовского района Львовской области. Дата оценки 15.07.2019. (Раздел формируется с помощью сервиса ГИС "Увекон" (мал.2, рис.3)


Использованные источники информации: https://www.uvecon.ua/ua/interaktivniy-zvit-rinok-neruhomosti-ukrayini.html
Исследуемый период: Январь-июнь 2019 г.
Выбранный полигон исследования: Пустомытовский район Львовской области