- п. 15. Методы проведения оценки, применяемые при определение рыночной стоимости объекта оценки в случае использования сравнительного подхода, должны основываться на результатах анализа цен продажи (предложения) на подобное имущество;
- п. 52...оценщик должен проанализировать все информационные источники, связанные с объектом оценки, тенденции на рынке подобного имущества, информацию о сделках относительно подобного имущества, которые используются в случае применения сравнительного подхода, и другую существенную информацию. В случае неполноты указанной информации или отсутствия ее вообще в отчете об оценке имущества отмечается негативное влияние этого факта на результаты оценки...;
- п. 56...Отчет об оценке имущества, который составляется в полной форме, должен содержать:...описание и анализ собранных и использованных выходных данных и другой информации во время проведения оценки.
- 19. Сравнительный подход предусматривает такую последовательность процедур оценки: сбор и проведение анализа информации о продаже или предложение подобного недвижимого имущества...
Итак, результаты анализа рынка недвижимости обычно же присутствуют в наших отчетах по оценке.
Однако следует помнить, что отчет об оценке - это документ доказательного значения, соответственно каждый раздел отчета должен "работать" на подтверждение полученного результата стоимости объекта оценки.
| Раздела отчета | Связь с разделом "АР" |
| Допущения и ограничивающие условия |
По результатам проведенного исследования сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в случае отсутствия/ограниченности информации о предложениях рынка продажи/аренды возникает необходимость внесения в раздел "Допущения и ограничивающие условия" дополнительной информации о влиянии этого факта на результат оценки. |
| Анализ НЕВ | Анализ НЕВ объекта оценки должен учитывать информацию раздела "АР", в свою очередь в разделе "АР" должна быть характеристика того сегмента рынка недвижимости, который соответствует НЕВ объекта оценки. |
|
Выбор и обоснование выбора |
Именно на основании информации раздела "АР" устанавливается возможность/ограничение/невозможность применения подходов для определения рыночной стоимости объекта оценки. Например, для сегмента рынка недвижимости объекта оценки, информационное обеспечение предложений продажи и аренды достаточное для реализации и сравнительного и доходного подходов. Однако по количественному и качественному составу доминирует информация о предложениях аренды. Это означает, что при согласовании результатов, предпочтение логично отдать результату, полученному в рамках доходного подхода. |
| Сравнительный подход |
Расчеты проводятся с учетом информации раздела "АР" - статистических показателях выборки (обобщенные показатели анализа стоимостных показателей, динамика цен, количество предложений, торг, срок экспозиции). |
| Доходный подход | |
| Заключение о стоимости | Суждения об итоговой величине стоимости принимается с обязательным учетом информации раздела "АР". Указанные в "АР" обобщенные показатели анализа стоимостных показателей должны подтверждать корректность указанного в выводах показателя рыночной стоимости объекта оценки |
К сожалению, очень часто доказательную функцию раздела "АР"оценщики своими же руками меняют на заперечуючу (результаты расчетов находятся "вне" показателей и информации указанных в тексте "АР").
Поскольку такая метаморфоза самим исполнителем очень часто остается незамеченной, приведем ПЕРЕЧЕНЬ НАИБОЛЕЕ ТИПИЧНЫХ ОШИБОК ПРИ ОФОРМЛЕНИИ РАЗДЕЛА "АР", связанных с копированием и трансформацией в раздел "АР":
- материалов профессиональных маркетинговых исследований и аналитических обзоров рынка недвижимости в целом по Украине;
- материалов интервью и статей;
- информации о тенденциях рынка недвижимости другого населенного пункта;
- информации о тенденциях рынка недвижимости за предыдущие годы;
- информации о тенденциях рынка недвижимости иного сегмента недвижимости.
Безусловно, оценщик должен ДОПОЛНЯТЬ собственные знания о ситуации на рынке недвижимости путем постоянного мониторинга и обобщения информации, содержащейся в публикациях участников и аналитиков рынка.
Ошибкой является ФОРМАЛЬНО скопирован и переделан в раздел "АР" текст.
Например, объект оценки находится в Харьковской области, а анализ рынка приведен для м. Харькова.
Или оценивается объект офисной недвижимости, а оценщик нашел и разместил в отчете анализ жилой недвижимости. Также крайне неуместным "анализировать" рынок офисной недвижимости класса "А" и "В" для определения ориентиров стоимости приспособленных помещений (класс "С.."). В общем - что нашли за 5 минут в Интернет-ресурсе, то и разместили в отчете.
ЛЮБАЯ информация, не относящаяся к объекту оценки, использованная в отчете обычно имеет негативный эффект. Все указанные ошибки при оформлении раздела "АР" является свидетельством отсутствия профессионализма и желания разбираться в предмете оценки.
В качестве примеров заполнения раздела "АР", предлагаю ознакомиться с двумя вариантами, которые имеются в макетах отчетов группы компаний "Увекон" и сформированы с помощью сервиса ГИС "Увекон":
1. Пример раздела "Анализ рынка жилой недвижимости в районе расположения объекта оценки» Отчета по оценке имущества - 1-комнатной квартиры в г. Балаклея Харьковской области. Дата оценки 15.07.2019. (Раздел формируется с помощью сервиса ГИС "Увекон" (мал.1)
| Использованные источники информации: | https://www.uvecon.ua/ua/interaktivniy-zvit-rinok-neruhomosti-ukrayini.html |
| Исследуемый период: | Январь-июнь 2019 г. |
| Выбранный полигон исследования: | м. Балаклея Харьковской области |
2. Пример раздела "Анализ рынка коммерческой недвижимости в районе расположения объекта оценки» Отчета по оценке имущества – нежилых помещений площадью 120 кв.м по адресу: с. Старое Село Пустомытовского района Львовской области. Дата оценки 15.07.2019. (Раздел формируется с помощью сервиса ГИС "Увекон" (мал.2, рис.3)
| Использованные источники информации: | https://www.uvecon.ua/ua/interaktivniy-zvit-rinok-neruhomosti-ukrayini.html |
| Исследуемый период: | Январь-июнь 2019 г. |
| Выбранный полигон исследования: | Пустомытовский район Львовской области |
