Современный международный опыт внедрения информационных технологий в области анализа рынка и оценки недвижимости

Несколько лет назад, когда в группе компаний «Увекон» готовились материалы к масштабному проекту «Геопортал», мы конечно изучали международный опыт использования возможностей информационных технологий в области анализа рынка недвижимости и оценке.

Имеющаяся информация гласила что будущее всех профессий, которые предусматривают анализ исходной информации, связано с необходимостью обработки больших массивов данных. В частности, Айзак Пернас, директор по информационным технологиям консалтинговой компании в сфере недвижимости Jones Lang LaSalle (JLL), отмечает: «В сфере недвижимости данные всегда играли важную роль в принятии решений, но только сейчас их начали собирать в цифровом виде. С помощью математических моделей и алгоритмов, которые используются при проведении анализа больших данных, можно получить информацию в таких объемах, которые ранее нельзя было даже представить. Процесс прогнозирования будущего стал значительно легче благодаря актуальности и точности этих данных. Современные модели обеспечивают более высокую точность и возможность подстраиваться под широкий спектр требований».

Одна из технологий, которая уже получила распространение на международных рынках недвижимости, это Big Data (большие данные). Big data - это разнообразные инструменты, подходы и методы обработки как структурированных, так и неструктурированных данных для последующего использования при решении конкретных задач и целей. Смысл технологии заключается в автоматизации процесса анализа больших объемов данных из многочисленных разноформатных источников информации.

Современные базы недвижимости предлагают достаточно ограниченный объем информации о тот или иной объект. В отличии, технология Big Data позволяет оценить, например, сколько времени понадобиться, чтобы добраться до объекта во время «часа - пик», насколько район обеспечен местами в детских садах и школах, или порядочный в работе с жильцами управляющая компания, не большие затраты на энергию в доме, и тому подобное.

Итак, что касается анализа рынка недвижимости, применение IT решений являются необходимым инструментом для получения качественного продукта.

Вместе с тем совершенно очевидно, что Big Data постепенно завоевывает и отрасль оценки. В частности, считается, что около 80% времени оценщик посвящает сбору и вводу информации об объекте оценки и только 20% - собственно процесса оценки. Поэтому совершенно логично, что среди мирового оценочного сообщества идет активное обсуждение проблем, освещенных в докладе «Будущее оценки Королевского общества сертифицированных специалистов по недвижимости (сервейєрів) RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Большинством специалистов признается, что важнейшим параметром развитости рынка становится скорость проведения оценки, причем, скорость без потери качества.

Ниже приведем примеры применения программных продуктов специалистами по анализу рынка недвижимости и оценки в разных государствах.

США. На американском рынке при работе с большим количеством исходной информации все большее значение приобретают инструменты, которые позволяют эффективно работать с этими данными - от пользовательских порталов до профессиональных баз данных. При этом от доступа к собранной, обработанной и наглядно представленной информации выигрывают сразу все участники рынка недвижимости: покупатели, риелторы и, конечно, оценщики.
Одним из основных способов получения информации о реализованы или подготовлены соглашения являются так называемые мультилістинги - MultipleListingServices (MLS), ноу-хау американского рынка недвижимости XIX века, который справедливо считается крупнейшим по количеству сделок в мире.

В Дании компьютерное моделирование оценочной деятельности в центре внимания центрального правительства. База сделок купли-продажи и характеристик недвижимости создана еще в 1960-х годах. В основу моделей положены методы множественного регрессионного анализа. Система начала работать с 1981 года и сегодня используется для оценки примерно 70% всей недвижимости. С ее помощью государственный орган по финансам Дании проводит аудит оценок, которые выполняются ипотечными банками. Банкам разрешено использовать Модель автоматической оценки недвижимости AVM (Automated Valuation Model)[1] только для оценок определенных видов собственности.

Канада. Здесь AVM стали использоваться с начала 90-х годов, но в меньшей степени, чем в США. Модели используются в реальном масштабе времени различными пользователями, главным образом для целей ипотечного кредитования и налогообложения собственности. Канадское правительство создало высококачественную базу данных о транзакциях собственности и предоставляет эти данные частным компаниям и гражданам, что позволило им с успехом использовать AVM в своих целях.

Швеция. Банк данных земельной службы Швеции создал мощный архив информации о сделках с недвижимостью, что создало благоприятную среду государственного и частного использования и развития AVM в стране. AVM в целях налогообложения используются с 1980-х годов. Переоценка с использованием AVM осуществляется каждые три года. Банковский сектор стал использовать AVM в целях ипотеки с 1990-х годов.

Великобритания. В Великобритании AVM разрешенные и для оценок с целью ипотечного кредитования.

Финляндия широко использует AVM для оценки и автоматического формирования тематических стоимостных ортофотокарт в составе инфраструктуры пространственных данных.

В Исландии, несмотря на то, что государство пока не установило в законодательном порядке правила использования AVM, частные компании их успешно используют.

В Греции нет публичной базы данных с информацией о транзакции недвижимости, что существенно сдерживает развитие AVM.

Польша стала использовать системы моделирования для массовой оценки с середины 1990-х годов.

Европейский AVM Альянс (European AVM Alliance). Европейские страны создали альянс по внедрению и развитию AVM. В альянс входят частные компании Великобритании, Нидерландов, Швейцарии и Норвегии.

Следовательно, можно сделать вывод, что оценочная деятельность за рубежом развивается одновременно с глобальным научно-техническим прогрессом. К услугам оценщиков предлагаются программные продукты, которые позволяют технические и формальные задачи передать машине. И как справедливо было замечено на форуме оценщиков в Техасе в 2012 году: «Побеждает оценщик с лучшими технологиями».

С другой стороны, при всех положительных сторонах внедрения AVM, необходимо осознавать и ряд имеющихся ограничений. К примеру, «Руководства по оценке» в некоторых странах не разрешают использование AVM без выводов или суждений профессиональных оценщиков. В частности, восьмое издание Европейских Стандартов оценки (раздел 4 EVIP 6 «Автоматизированные модели оценки») подчеркивает, что АVМ является не более чем инструментом, что способствует процессу осуществления оценки специалистом-оценщиком, за которую он несет ответственность. АVМ может быть использован квалифицированным оценщиком как один из инструментов в его комплексном анализе рынка при условии, что его удовлетворяют входные данные и модель АVМ. Стандарт подчеркивает, что применение АVМ необходимо рассматривать как вспомогательный инструмент для оценщика, который выполняет стоимостную оценку, за которую он несет профессиональную ответственность.
Также результаты определения стоимости активов выполнены с привлечением АVМ могут быть использованы при составлении предварительного суждения о возможном диапазон стоимости, в случае мониторинга за трендом, анализа необходимости переоценки активов, идентификации существенных отклонений от общего тренда и в ряде других случаев, которые требуют предварительного стоимостного анализа.

Экс-президент американской профессиональной организации Appraisal Institute М. Лэнс Койл в своей статье «Будущее оценки», отмечает, что ранее лучшим на рынке был тот, кто смог найти больше информации. Однако сейчас, когда любые данные доступны по клику, первенство за теми, кто умеет обрабатывать информацию. Модели автоматической оценки вряд ли полностью заменят оценщика, но они будут продолжать развиваться в альтернативную форму оценки, которая конкурирует с традиционными оценочными услугами.

Вывод. От оценщиков все больше ждут всесторонне обоснованных результатов оценки с применением методов анализа больших данных в своем продукте. Таким образом, оценка относится к видам деятельности, которые однозначно попадут под влияние цифровизации, и это в свою очередь потребует кардинального изменения требований к компетенции оценщиков.

Поэтому совершенно очевидно, что трансформация оценочной отрасли также произойдет из-за внедрения новых технологий, с помощью которых будут построены новые модели оценки.


[1] AVM является математической компьютерной программой, которая осуществляет определение рыночной стоимости на основе анализа места расположения объекта, рыночных условий, характеристик объектов недвижимости и другой информации. Отличительной особенностью AVM является определение рыночной стоимости путем математического моделирования рынка недвижимости.