29 березня 2023 року групою компаній Увекон було проведено відкриту нараду представників оціночної спільноти з головною темою - «Ринок нерухомості України під час війни».
Головним спікером наради виступив керівник напрямку аналітики ринку нерухомості - Олександр Коробко, який окреслив проблематику ринку нерухомості у 2022-2023 роках, використовуючи статистичні моделі та дані ГІС Увекон.
Крім співробітників ГК Увекон, у нараді прийняли участь понад 30 фахівців з усіх регіонів України. Серед виступаючих слід зазначити Олександра Драпіковського, Світлана Булгакову, Ірину Іванову, Якова Маркуса, Володимира Шалаєва, Олексія Амфітеатрова та Андрія Кравця.
У ході дискусії були підняті та розглянуті наступні питання:
- Стан вторинного ринку житла України у 2022-2023 роках.
- Причини зростання цін пропозиції на вторинному ринку нерухомості навіть у областях, де ведуться активні бойові дії.
- Ціни пропозиції та ціни реальних угод: об’єктивні фактори, що обумовлюють велику різницю між цими показниками.
- Підвищення вимог до якості аналізу дрібних регіональних ринків, на яких розташовано об’єкт оцінки.
- Особливість застосування порівняльного підходу для оцінювання нерухомості в існуючих реаліях.
- Необхідність впровадження та застосування коефіцієнта «поправки на війну».
Узагальнюючи виступи учасників наради можна зробити наступні висновки:
Ринок нерухомого майна в Україні фактично припинив своє існування у лютому 2022 року. Починаючи із другої половини 2022 року з’явилися перші ознаки пожвавлення на ринку, перш за все, житлової нерухомості.
Станом на березень 2023 року ринок нерухомості у частині пропозиції майже відновився до рівня, який спостерігався у, відносно мирному, 2021 році. Проте відновлення попиту у більшій частині України не відбулося.
Відтак на ринку спостерігається значний дисбаланс між цінами пропозиції та цінами реальних угод. Зокрема за даними Мінстату кількість угод скоротилася майже на 60%. Така ситуація лише посилює і так значну невизначеність ринку, що є наслідком низької активності. Самоврегулювання настільки істотного дисбалансу між попитом і пропозицією може зайняти значний час.
Заслуговує уваги твердження Я.Маркуса та О.Драпіковського, що оцінювачі на сьогодні мають усвідомити важливість вивчення ринкової ситуації та більш відповідально відноситися до аналізу ринкових даних та їх інтерпретації при виконані оцінок. Особливо якщо мова йде про дрібні регіональні ринки, наближені до лінії зіткнення. Нажаль, виконати об’єктивний аналіз ринку в умовах, які склалися, не завжди можливо. Проте ми, як професіонали, наголосили колеги, зобов’язані прикласти усіх зусиль для наближення результатів наших досліджень до прийнятного рівня якості та об’єктивності.
Особливу увагу учасники наради приділили неприйнятності впровадження та застосування коефіцієнта «поправки на війну». Принаймні у вигляді необґрунтованих коефіцієнтів, якими, нажаль, «грішать» багато оцінювачів. Нівелювання розбіжностей між цінами пропозиції та цінами реальних угод слід виконувати шляхом поглибленого аналізу ринку, а не бездумним множенням цін пропозиції на необґрунтований коефіцієнт.
Оцінювачам України ще довго доведеться виконувати оцінки в умовах недостатньої кількості ринкових даних, проте іншого ринку немає. Треба вчитися працювати у тих умовах, які на сьогодні існують. А це потребує постійного вдосконалення професійного рівня усіх учасників, що надають оціночні послуги. На цьому, зокрема, наголошує і Керівництво із застосування Європейських стандартів оцінки в обставинах військового часу, видане TEGOVA 20 грудня 2022 року.
Дякуємо усім Колегам, що були присутніми і особливо Колегам, які приймали активну участь у дискусії.
