Офісна нерухомість один з найбільш затребуваних видів нежилої нерухомості. Даний сегмент ринку нерухомості активно розвивається не тільки у столиці, а і в інших українських мегаполісах та великих містах. Вакантність, що поряд з рівнем орендних ставок, є одним з основних показників, у сегменті офісної нерухомості останніми роками зменшувалася. До прикладу, середньозважений рівень вакантності для професійних офісів у Києві на кінець 2018 року, за інформацією спеціалістів компанії Cushman & Wakefield - склав 4.9%. А у третьому кварталі 2019 року, за даними аналітиків компанії UTG — 5,9%.
Ситуація, яка склалася привертає увагу усіх операторів ринку нерухомості України. Далеко не академічним питанням є класифікація офісних центрів. Належність до того, чи іншого класу використовується операторами ринку для отримання більш вигідних умов при реалізації своїх проектів. Вимоги, які ставляться до офісних приміщень у нашій країні рік від року змінюються під впливом новітніх тенденцій ринку, що формуються на підставі запитів орендарів та завдяки технологічним досягненням сьогодення.
Попри оприлюдненій Ukrainian Real Estate Club у 2014 році класифікації столичної офісної нерухомості, гадаємо, для спеціалістів галузі цікавими будуть вимоги, які ще у 2004 року було висунуто Американською торговою палатою (American Chamber of Commerce) до будівель цього сегменту ринку нерухомості.
Критерії, що враховуються для класифікації:
- місце розташування офісного центру;
- тип будівлі;
- рік будівництва;
- право власності на земельну ділянку та земельні поліпшення;
- управління будівлею досвідченою керуючою компанією;
- конструктивні рішення закладені у будівлю офісного центру;
- конструктивні особливості міжповерхового перекриття;
- конструктивні особливості та площа вікон проємів будівлі;
- планування центру та його оздоблення;
- характеристики інженерних систем та ліфтів;
- можливості систем кондиціонування та вентиляції;
- характеристики телекомунікаційний мереж офісного центру;
- ємкість зон паркування;
- надійність усіх ланок охорони будівлі;
- зручність інфраструктури офісного центру.
Класифікація офісних приміщень.
Обов’язкові вимоги.
1. Розташування у центральному діловому районі (CBD) та прилеглих до нього районах поблизу транспортних розв'язок.
2. Професійний менеджмент будівлі з прозорою системою бухгалтерського обліку та системою «відкрита книга» для обліку експлуатаційних витрат, їх розподілу та відшкодуванню.
3. Окрема, чітко означена вхідна група у бідівлі з фойє в офісній частині будівлі.
4. Висота приміщення, в якому виконано фінальне оздоблення - не менше 2.7 м. Останні тенденції – не менше 2.9-3.0 м.
5. Офіціна зона паркування у будівлі або на прилеглій території, яка охороняється, з розрахунку одне машино-місце на 100 кв.м полощі, що орендується.
6. Енергопостачання з розрахунку 50 Вт на 1 кв.м площі, що орендується, при повному оснащенні і підключенні обладнання. Забезпечення енергопостачання за І-ю категорією, тобто наявність альтернативної лінії електропостачання від іншої підстанції або наявність дизель-генератора.
7. Система опалення, вентиляції та кондиціонування, щонайменше, двотрубна (один контур). Система індивідуального регулювання температури для окремих приміщень кожного орендаря, яка забезпечує чотирикратний обмін повітря протягом години з подачею свіжого повітря.
8. Відкрите планування приміщень з розташуванням сітки колон, які забезпечують гнучкість планування офісного простору. Останні тенденції: для класу А - мінімальна відстань у сітці колон 6 х 8 м; для класу В – 6 х 6 м.
9. Оснащення будівлі і офісів оптоволоконними цифровими телефонними лініями. Наявність цифрової мережі з інтегрованими службами (послугами) - ISDN. Internet-послуги у будівлі офісного центру.
10. Коефіцієнт приміщень загального користування, що підлягають оплаті – не більше 12%.
Додаткові вимоги.
1. Вихід фасаду будівлі на вулицю (помітне фронтальне розташування).
2. Раціональна відстань між вікнами, за якої не менше 95% площ знаходиться не далі ніж за 10 м від джерела природнього світла, тобто вікон чи атріумів.
3. Мінімальна площа поверху 500 кв.м. Останні тенденції наближають цю площу до 800-1000 кв.м.
4. Середня відстань між зовнішньою стіною та внутрішньою межею площ, що використовуються, не повинна бути більшою за 10 м.
5. Забезпечення підключення до комунікаційних систем у будь-якому місці приміщень, що орендуються, завдяки використанню фальш-підлог, комунікаційних каналів під підлогою або коробів, які розташовано по периметру приміщення.
6. Середній час очікування ліфта у годину «пік» не більше 30 секунд з моменту натискання кнопки. Для офісних центрів класу В припускається час - не більше 40-45 секунд.
7. Розташування поблизу станцій метрополітену чи зупинок наземного громадського транспорту.
8. Наявність закладу громадського харчування всередині будівлі або у безпосередній близькості до офісного центру.
9. Стійкість підлоги до навантажень - не менше 450 кг/кв.м.
10. Освітлення офісних приміщень – не менше 400 люкс на рівні робочих поверхонь.
Підсумовуючи, зазначимо, що приналежність офісного центру до класу А вимагає відповідності 10 основним та 6 додатковим вимогам. Офісна нерухомість класу В має відповідати 7 основним та 6 додатковим вимогам. А офісна будівля С-класу – 5 основним та 2 додатковим вимогам.
Безумовно, за роки, що минули з 2004-го, оператори національних ринків нерухомості дещо змінили наведені вимоги. Але про це - у наступних публікаціях.