Підсумовуючи роботу операторів ринку нерухомості у сегменті професійних складських приміщень Києва протягом першого кварталу 2019 року спостерігаємо позитивну динаміку та певний дефіцит якісних пропозицій. Зазначений сегмент ринку нерухомості столиці активно розвиватися - попит і пропозиція поступово збільшуються.
Визначальні тенденції ринку складських приміщень.
За підсумками першого кварталу 2019 року на ринку професійних складів спостерігалася позитивна динаміка, зокрема, завдяки зростанню валового поглинання до рівня 46250 кв.м, що на 27% більше у порівнянні з попереднім роком.
За інформацією директора департаменту промислової та логістичної нерухомості CBRE Ukraine Наталії Сокирко - протягом першого кварталу 2019 року у зазначеному сегменті не було введено в експлуатацію жодного нового об'єкту. А от до завершення 2019 року прогнозується виведення на ринок 83000 кв.м нових приміщень. Середня вакантність на ринку на кінець першого кварталу поточного року склала близько 3,6%. Вона зазначила, що у попередньому році спостерігалося зростання попиту на складську нерухомість, що пояснювалося, перш за все, відновленням ділової активності у цьому сегменті ринку нерухомості після спаду, що відзначався у 2014 - 2016 роках. Основну частку у загальній сумі валового поглинання на ринку професійних складів становили угоди з оренди приміщень, у той час, як операції з купівлі-продажу складської нерухомості склали лише 3%. Слід відзначити взаємопов’язаність ринку складів столиці і передмістя.
Хто орендує і купує склади у Києві?
За даними CBRE Ukraine, найбільшу кількість складських приміщень орендують підприємства оптової і роздрібної торгівлі, частка яких складала 59% від загального валового поглинання на ринку складської нерухомості у 2018 році. Іншу частину у структурі валового поглинання розділили між собою логістичні компанії - 19%, орендарі галузей фармацевтики і медицини - 17%, орендарі, що представляють інші галузі - 5%.
За словами керівника відділу оцінки та консалтингу NAI Ukraine Ірини Трунової: «Основний попит продовжують формувати компанії e-commerce та рітейлери. Щодо розміщення складів, то компанії демонструють велику зацікавленість, у першу чергу, до приміщень у межах міста. Такі локації дозволяють оптимізувати час на доставку товарів, як до споживача, так і до власних магазинів. Багато великих компаній, наприклад, рітейлери, вважають за краще будувати великі складські об'єкти для власних потреб. Цей підхід відомий, як Built-to-Suite. Такий формат дозволяє орендарю отримати приміщення, які повністю відповідають специфічним потребам його бізнесу, а також, заздалегідь гарантує девелоперу наявність довгострокового орендаря, що у підсумку мінімізує фінансові втрати від вакантності приміщень».
Куди рухаються орендні ставки у столиці?
Зростання попиту провокує відповідне зростання цін на оренду складів у столиці та найближчому передмісті. За даними аналітиків CBRE Ukraine, декларовані орендні ставки за місяць оренди за 1 кв.м коливалися від 125 до 162 грн., що відповідає діапазону 4,6 - 5,9 доларів США для складських приміщень класу «А» і для класу «В» - в діапазоні 75 - 110 грн., що відповідає діапазону 2,7 - 4,0 доларів США. Ефективна орендна ставка на кращі приміщення залишалася стабільною у національній валюті і складала 100 - 142 грн./кв.м./місяць, у той же час, за рахунок зміцнення курсу гривні, дещо зросла у доларах США і на завершення першого кварталу поточного року складала 3,7 - 5,2 долари США/кв.м/місяць.
Що чекає сегмент складської нерухомості Києва?
Переважне число експертів прогнозують подальший розвиток ринку складської нерухомості Києва і Київської області, як у кількісному, так і в якісному вимірі.
«Найближчим часом очікується зростання попиту за рахунок розширення логістичних компаній, рітейлерів і компаній e-commerce. При цьому очікується близько 100 000 кв.м. спекулятивної пропозиції, заявленої до виходу на ринок у 2019 – 2020 роках. Зокрема, планується введення в експлуатацію третьої черги Unilogic Park (22 000 кв.м), складського комплексу «Міраж 3» (9 000 кв.м), а також другої черги логістичного комплексу Amtel Properties (52 000 кв.м) до кінця поточного року», – говорить Наталя Сокирко.
З огляду на поточний стан ринку - низьку вакантність та незначну активність девелоперів у цьому сегменті ринку нерухомості - знайти значні за площею складські приміщення досить складно.
«Обсяг нової пропозиції, швидш за все, буде стрімко поглинений за рахунок зформованого на ринку дефіциту якісних складських приміщень. Таким чином, очікується, що запитувані і ефективні орендні ставки номіновані у гривні до кінця року виростуть, як наслідок нестачі пропозиції на ринку, з можливістю зростання ефективної орендної ставки на кращі приміщення у національній валюті на величину близько 5%. Збережеться тенденція, коли орендодавці складських об'єктів, що мають певні конкурентні переваги, будуть прагнути до повноцінного переходу орендних ставок у доларовий еквівалент. Незважаючи на це, орендні ставки у доларах, ймовірно, залишатимуться під ризиком можливих коливань курсу валют», – додає експерт.
Отже, з часом ринок складської нерухомості увійде в активну стадію розвитку, звісно, якщо політична та економічна ситуація у країні кардинально не зміняться.
За матеріалами Столична нерухомість
