Самі неліквідні квартири в Києві можуть подешевшати на третину.
У Києві продовжує дешевшати житло. За минулий рік ціни впали в середньому на 10-15% і, судячи з усього, в 2018 році розпродаж продовжиться. Знижки на квадратні метри злякали навіть Нацбанк. Як говориться в грудневому звіті НБУ про фінансову стабільність, вартість житла в Україні, і в тому числі в Києві, "вже наблизилася до критично низького рівня".
У Нацбанку підрахували: у 2017 році собівартість будівництва середньостатистичного квадратного метра склала близько 12,2 тисячі гривень. Цього року цифра зросте до 14,3 тисячі гривень. А продають новобудови по 14,5 тисячі гривень / кв.м. Тобто, якщо забудовники не підвищать ціни, з кожного квадрата вони зможуть заробити сущий мізер - всього по 200 гривень. Зрозуміло, що це не ті гроші, за якими інвестори йдуть в будівельний бізнес.
У Києві продовжує дешевшати житло. За минулий рік ціни впали в середньому на 10-15% і, судячи з усього, в 2018 році розпродаж продовжиться. Знижки на квадратні метри злякали навіть Нацбанк. Як говориться в грудневому звіті НБУ про фінансову стабільність, вартість житла в Україні, і в тому числі в Києві, "вже наблизилася до критично низького рівня".
У Нацбанку підрахували: у 2017 році собівартість будівництва середньостатистичного квадратного метра склала близько 12,2 тисячі гривень. Цього року цифра зросте до 14,3 тисячі гривень. А продають новобудови по 14,5 тисячі гривень / кв.м. Тобто, якщо забудовники не підвищать ціни, з кожного квадрата вони зможуть заробити сущий мізер - всього по 200 гривень. Зрозуміло, що це не ті гроші, за якими інвестори йдуть в будівельний бізнес.
У той же час паніки серед самих забудовників поки не спостерігається. Навпаки, вони починають все нові і нові проекти. За даними Держстату, за 3 квартали 2017 року у Києві введено в експлуатацію понад 1 млн кв. м нового житла, що на 56,3% більше, ніж за аналогічний період минулого року.
Чому "міхур" ніяк не лопне?
Чому "міхур" ніяк не лопне?
За даними аналітика компанії SV Development Сергія Костецького, зараз в столиці на продаж виставлено понад 40 тисяч квартир в новобудовах. При цьому реальних угод укладається не більше 1 тисячі на місяць.
Більш того, як розповів керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов, кількість угод не тільки не зростає, але і скоротилося в 2017 році на 10-15%.
"Тобто на ринку спостерігається явне перевиробництво - платоспроможний попит низький, а пропозиція постійно зростає", - говорить Костецький. Ця тенденція ще пару років тому дозволила експертам заявити, що на будівельному ринку надувається "мильна бульбашка". Тобто коли будівництво фінансується за принципом піраміди - будинки з нерозпроданими квартирами добудовують за рахунок початку будівництва нових будинків, під яке збирають гроші з людей.
З тих пір аналітики регулярно роблять ставки - коли ж цей "міхур" лопне і сотні будівельних проектів залишаться в статусі "вічного недобудови".
Втім, як показує практика, поки їх прогнози так і не збулися. Сергій Костецький пояснює ілюзію стабільності просто.
"Всі ми розуміємо, чому продавалися смарт-квартири. Банки розорялися, всім в якості компенсації видавали по 200 тисяч гривень. Багато колишніх вкладників вкладали ці гроші в нерухомість. Таким чином, з 2014 року кількість що купується дешевого житла росло", - зазначив Сергій Костецький.
Але масовий банкопад в Україні майже закінчився, а українці знову понесли свої заощадження на депозити. У квартири же вкладають все менше: зростаюча комуналка не дозволяє добре заробляти на здачі житла в оренду.
Так що загроза того, що "бульбашка лусне", не тільки не зникла, а й стає цілком реальною якщо не в цьому, то в наступному році, - вважають експерти.
"Забудовникам потрібно підвищувати ціни хоча б на відсоток інфляції, адже дорожчають матеріали, ростуть зарплати. Але навіть ця націнка в 10-15% для них недосяжна, інакше продажі ще більше впадуть. Тому вони змушені продавати квартири дешево, а щоб добудувати об'єкт, починають збирати гроші з наступної будмайданчика. Інакше цей бізнес зараз не ведуть. Компанії з 1-2 проектами просто не виживають. В результаті терміни здачі будинків постійно затягуються, а в 2018 році список довгобудів ще більше зросте", - пояснив керівник агентства "Євро ейтінг" Григорій Перерва.
За даними SV Development, зараз в деяких вже зданих в експлуатацію новобудовах непроданими залишаються до 70% квартир. Тому єдине, що може змусити покупця вкладати гроші в котлован - це супернизька ціна. Незважаючи на зростання курсу долара (і пов'язане з ним підвищення цін на матеріали), в 2018 році експерти не очікують подорожчання нерухомості.
Але і великий розпродаж під питанням. У столиці багато старого житла, власники якого давно мріють поміняти його на новобудови. Тому як тільки ціна на нові квартири почне ще більше падати, попит тут же активізується, а разом з ним і збільшиться пропозиція на вторинному ринку. Що, в свою чергу, знизить ціни на "вторинці", а за нею і на "первинці".
Щоб вирватися з цього замкнутого кола демпінгу, забудовники шукають інші способи підвищити рентабельність свого бізнесу.
"Ринок постійно знаходиться в пошуку технологій, які дозволили б знизити собівартість квадратного метра", - говорить Григорій Перерва.
Правда, поки ці "технології" скоріше можна назвати економією на всьому - компанії масово використовують дешеві і неякісні матеріали, урізують квадратуру, збільшують кількість квартир на сходовому майданчику та інше.
"Якісних і розумних проектів (енергоефективних) на ринку вкрай мало", - констатує Артюхов. Але ж, власне, для того щоб отримати енергоефективну квартиру і з часом економити на комуналці, українці і мріють купити житло в новобудові.
За фактом же виходить, що зліплений на швидку руку "новий дім" уже через кілька років виглядає гірше, ніж радянські панельні багатоповерхівки, які пережили не один десяток років.
Хрущовки по $ 10 тисяч.
Втім, купувати вторинку українці все одно не хочуть. За словами Артюхова, частка новобудов в структурі продажів житла в Україні стає дедалі більше і вже перевищує 50%.
"Зменшення площі квартир в нових житлокомплексу дозволяє забудовникам запропонувати привабливу ціну. Деякі девелопери пішли по шляху реконструкції та зменшення раніше введених в експлуатацію великих квартир і пропонують невеликі і вже з ремонтом і меблями. Така стратегія на ринку нового житла багато в чому визначила зниження інтересу до вторинці. Там, в свою чергу, стало зростати пропозиція. у тому числі, і за рахунок інтервенції Фонду гарантування вкладів, інших продавців заставного житла. При цьому середній час продажу старі квартир зросла. Раніше воно становила 50-120 днів, а сьогодні це вже 100 днів і більше, а для приватних будинків - від 6 до 12 місяців ", - розповідає Михайло Артюхов.
Потенційних покупців не приваблюють навіть знижки, якими їх намагаються заманити власники квартир. Формально господарі не поспішають знижувати ціни, але, якщо раптом на горизонті з'являється реальний покупець з грошима, йому готові йти на поступки.
Торг, за словами ріелторів, може досягати до 15% від заявленої вартості квартири, а це, як мінімум, $ 3-5 тисяч.
В результаті всього за пару місяців середні ціни на вторинному ринку в Києві просіли на 0,5%, а двокімнатні квартири подешевшали відразу на 0,8%. Всього ж з початку року ціни впали на 6,5%, - констатують в Domik.ua.
Особливо активно зараз розпродають хрущовки. Це житло вже давно не є предметом мрій потенційних новоселів. І з кожним роком попит на нього тільки скорочується, адже підходить граничний термін експлуатації десятків хрущовок, побудованих в 60-х роках минулого століття. Багато будинків давно потребують капремонтах, а так як зараз влада переклали цей обов'язок на ОСББ (тобто, самих мешканців), дешева хрущовка ризикує обернутися великими витратами.
"Якби влада конкретизували свої задумки по реновації хрущовок, квартири в них могли б обвалитися в ціні відразу на 20-30%", - вважає Перерва.
Ну а поки ціни в хрущовках падають і в 2018 році, за прогнозами, просядуть ще як мінімум на 10%. Такі ж знижки будуть змушені пропонувати потенційним покупцям і власники квартир у панельних будинках. Тобто, якщо зараз цілком пристойну двушку в спальному районі Києва реально купити за $ 30-35 тисяч, то до кінця року її вартість впаде до $ 27-31,5 тисяч. Найдешевші хрущовки можуть впасти в ціні до $ 10-14 тисяч, - прогнозують експерти.
Ситуація може змінитися лише з відновленням банківського кредитування.
"Українці не поспішають брати кредити в банках. З січня по вересень 2017 роки люди взяли іпотечних кредитів тільки на 963 млн гривень. Це головна причина зниження вартості квартир в Україні", - констатують в НБУ.
І це тенденція цілком з'ясовна - лише деякі банки пропонують іпотечні кредити, та й в тих відсотки по ним зашкалюють до небес.
На думку аналітиків, кредитування якщо і почне оживати, то не в наступному, а лише, в кращому випадку, в 2019 році, за умови, що не буде нових політичних і економічних потрясінь. Ось тоді і варто очікувати зростання попиту, а значить і цін на найбільш ліквідні квартири.
За матеріалами: strana.ua