Жорстка конкуренція за споживача спонукає виробників різних галузей до впровадження найсучасніших технологічних досягнень при зберіганні продукції. Це дозволяє виробляти продукцію, відмовившись від багатьох енерговитратних технологій, а також від таких видів пакування продукції, які застосовувалися усього 15-20 років тому. Виникають нові ланцюжки надходження продукції споживачеві, які потребують нових типів спеціалізованих складів.
Розглянемо більш детально характеристики складських комлексів, які у попередній статті були віділені, як складські приміщення з особливими характеристиками продукції, що зберігається. Йтиметься про холодильні та низькотемпературні склади для різних видів продукції.
За товарною спеціалізацією та відповідними температурними режимами зберігання низькотемпературні склади поділяються на такі типи:
- Склади глибокої заморозки – морозильники, температурний режим в яких підтримується від -18°С до -27°С, а в окремих випадках і до -35°С. Використовуються для тривалого зберігання м'яса і риби або напівфабрикатів та морепродуктів;
- Склади гастрономії. Температурний режим підтримується від 0°С до +5°С. Використовуються для зберігання молочних продуктів, гастрономії, овочів, фруктів, а також охолоджених м'яса і риби;
- Овочесховища та фруктосховища. Температурний режим підтримується від -1°С до +4°С;
- Інші склади з регульованою температурою зберігання – винні склади, камери для зберігання хутра, парфумерії, хімічної продукції.
З огляду на те, що різні види продукції потребують різних температурних режимів, об'єм складського комплексу, як правило, розділено на групи камер або окремі складські приміщення. Необхідність розділення комплексу на окремі приміщення виникає, також, з огляду на використання специфічних газів для зберігання і дозрівання продукції.
Так наприклад, технологія зберігання бананів відрізняється від технології зберігання інших фруктів. Бананові плоди поставляються у недостиглому вигляді, тому спочатку продукцію розміщують у камери газації, а вже потім у камери для зберігання. Довідково: газація – процес, який дозволяє фрукту дозріти і придбати необхідний смак, властивості і структуру. У спеціально обладнаних камерах дозарювання банани нагріваються до певної температури, далі розпилюється газова суміш азоту і етилену. Етилен запускає процес дозрівання бананів, вологість повітря під час дозарювання повинна складати не менше 90%. Газова обробка триває добу, потім фрукти дозрівають у звичайних умовах протягом 3-7 діб.
Дозарювання використовується і для дозрівання овочів, зокрема томатів та перцю. Таким чином складський комплекс, принаймні його частина, стають частиною технологічного ланцюжка по виробництву сільгосппродукції.
Слід зазначити, що залежно від номенклатури вантажів, які зберігаються, холодильні склади можуть бути універсального типу або спеціалізованими.
Оператори логістичного бізнесу, інші зацікавлені компанії здійснюють власну класифікацію сучасних холодильних складів, але єдиного підходу, як власне і у випадках з іншими видами складської нерухомості, не досягнуто. Скористаємося класифікацією, яка застосовується до універсальних складських приміщень компанією Knight Frank та наведена у попередній публікації на нашому порталі, що присвячена класифікації складської нерухомості та включає наступні класи: А+, А, В+, В, С, D. Надалі основні характеристики холодильних складів будуть класифікуватися за означеним класифікатором, а додаткові обговоримо у статті.
На рейтинг холодильногоі складу, як ні на який іншій тип складу впливає місце розташування по відношенню до ринку споживання, який він обслуговує. Для класу А+ та А вкрай важливим є розташування складського комплексу на території, що примикає до швидкісної автомагістралі або цілодобовий безперешкодний виїзд на подібну дорогу. Важливою характеристикою для складської нерухомості цього типу є робоча висота приміщення. Більшість логістичних операторів класифікує приміщення за цим показником наступним чином: клас А + - висота не менше 12м; клас А – до 12м; клас В – до 10м; клас С та клас D – висота до 4м.
Для забезпечення швидкого під'їзду/від'їзду автотранспорту від терміналів, площа забудови земельної ділянки складського комплексу не повинна перевищувати 40% від загальної площі.
Вартість будівництва, реконструкції і експлуатаційні витрати холодильних та низькотемпературних складських комплексів помітно більші від звичайних складів. Прагнення до зменшення собівартості зберігання вантажів вимагає оптимальної структури вантажної місткості і об'ємо-планувального рішення комплексу, раціональних вантажопотоків у будівлі, високий рівень механізації вантажно-розвантажувальних робіт, сучасний комп'ютеризований облік вантажів при мінімальних витратах на обробку вантажів.
Досить швидке зростання виробництва і споживання продукції, що потребує охолодження, порівняно великі капіталовкладення і дорогі кредитні ресурси - не дозволяють на поточний момент вийти на стовідсоткове забезпечення потреб українського ринку у складських приміщеннях цього типу. Подібна ситуація призводить до того, що на теперішній час продовжують експлуатуватися склади класів С та D, хоча собівартість зберігання і обробки вантажів у них значно вища, а неможливість дотримання сучасних технологічних норм впливає на якість продукції під час розвантаження/завантаження та зберігання.
Сучасні технології обробки вантажів передбачають використання стелажних систем для палетного зберігання, герметичних теплоізольованих воріт до камер. В'їзний отвір обов'язково обладнується повітряними завісами або високошвидкісними автоматичними шторами. Навантажувальні автомобільні платформи, як правило, є закритими, охолоджуваними, з перевантажувальним обладнанням для прийому вантажів. Використовуються зрівнювальні платформи (dock levelers), автоматичні ворота докового типу з герметизаторами прорізів (dock shelters), а також захисні навіси (dockhouse). Все це обладнання забезпечує високу швидкість вантажних робіт і мінімізує втрати холоду, тим самим знижується собівартість зберігання продукції.
Слід відзначити дещо більший термін будівництва холодильних і низькотемператуних складів. Так, якщо будівля складу для зберігання звичайних вантажів збудована за технологією будівель, що швидко монтуються (російською – БМЗ) – будується «під ключ» у середньому за 90 діб, то холодильний склад, в залежності від технології зберігання, що передбачається, та монтажу відповідного технологічного обладнання - будується від трьох до шести місяців.
Оскільки класифікація складської нерухомості безпосередньо стосується проектування, неможливо оминути деякі деталі цієї стадії реалізації проекту будівництва складського комплексу. Важливим фактором при проектуванні холодильних складів є вибір несучих конструкцій та ізоляційних матеріалів. Як правило, нові холодильні склади складаються з металоконструкцій, що швидко монтуються, тобто стінами та стелею в яких є сендвіч-панелі з різними наповнювачами (пінополіуретан, мінвата, пінопласт). Вибір типу і товщини наповнювача визначається проектувальником у залежності від характеру вантажів, які зберігаються, температурних режимів, і пожежними та санітарно-гігієнічними умовами.
Підлоги холодильних складів мають багатошарову конструкцію, яка здійснює ізоляцію тепла і вологи за добопомогою сучасних матеріалів, таких як полістирол і поліуретан різної щільності, які витримують нормативне навантаження на підлогу. Якщо холодильник будується на рухливих ґрунтах, обов'язковим є захист ґрунтів від промерзання, для запобігання деформації підлог і будівельних конструкцій. Система захисту ґрунтів, як правило, забезпечується одним з трьох варіантів:
- будівництвом підпілля, яке продувається, з підняттям рівня підлоги холодильника на висоту 1-1,5 м;
- монтажем системи електрообігріву по всій площі охолоджуваних приміщень;
- розміщенням під підлогою холодильника гідравлічної системи з пластикових труб з циркуляцією розчину етиленгліколю, який нагрівається, нагрів теплоносія здійснюється відбором частини тепла від холодильної машини, обладнаної теплообмінником – передконденсатором – такий метод є найбільш вигідним, адже відсутні додаткові витрати на електроенергію та будівельні конструкції.
З огляду на великий попит на складську нерухомість очікуємо на реалізацію нових цікавих проектів, що стануть предметом дослідження аналітиків ринку нерухомості.