Як зазначалося у першій частині статті на поточний момент в Україні не існує офіційно затвердженого документу, який би класифікував складську нерухомість. Тож, наведені класифікатори допоможуть у порузумінні операторам ринку нерухомості, оцінювачам та проектувальникам.
Продовжимо знайомство з класифікацією складських приміщень запропонованою компаніями Knight Frank та Swiss Realty Group.
Розглянемо характеристики складів В+, В, С, D класу, що використовуються Knight Frank.
Клас В+
Одноповерхова складська будівля переважно прямокутної форми, яку збудовано чи реконструйовано.
- Площа забудови земельної ділянки складського комплексу - 45-55%.
- Рівна бетона підлога з антипиловим покриттям, що витримує навантаження не менше 5 т/кв.м, на рівні «+» 1.2 м.
- Висота приміщення не менше 8 м.
- Температурний режим, що регулюється.
- Наявність системи пожежної сигналізації та автоматичної системи пожежогасіння.
- Наявність достатньої кількості автоматичних воріт докового типу (dock shelters) з навантажувально-розвантажувальними платформами, робоча висота яких регулюється (dock levelers).
- Системи охоронної сигналізації та відеоспостереження.
- Система вентиляції.
- Наявність майданчиків для маневрування великовантажних автомобілів.
- Наявність офісних приміщень при складі.
- Наявність допоміжниж приміщень у будівлі складу (туалети, душеві, підсобні приміщення, роздягальні для персоналу).
- Оптоволоконні телекомунікації.
- Огорожена, облаштована територія, яка має цілодобову охорону та освітлення.
- Розташування поблизу основних магістралей.
Бажана, але необов’язкова умова:
- Професійна система управління складським комплексом.
- Досвідчений девелопер, що реалізує проект.
- Наявність системи обліку та контролю доступу співробітників.
- Автономна електропідстанція та тепловий вузол.
- Під’їзна залізнична колія.
Клас В
Одно-, багатоповерхова складська будівля переважно прямокутної форми, яку збудовано чи реконструйовано.
- У випадку багатоповерхової будівлі – наявність достатньої кількості вантажних ліфтів/підйомників вантажопідйомністю не менше 3 тонн.
- Висота приміщення не менше 6 м.
- Підлога - асфальт або бетон без покриття.
- Система опалення.
- Пожежна сигналізація та система пожежогасіння.
- Пандус для розвантаження автотранспорту.
- Наявність майданчиків для відстою та маневрування вантажних автомобілів.
- Охорона по периметру території.
- Телекоммунікації.
- Системи охоронної сигнализації та відеспостереження.
- Наявність допоміжних приміщень при складі.
Бажана, але необов’язкова умова:
- Система вентиляції.
- Офісні приміщення при складі.
- Наявність системи обліку та контролю доступу співробітників.
- Автономна електропідстанція та тепловий вузол.
- Під’їзна залізнична колія.
Клас С
Капітальне виробниче приміщення чи утеплений ангар.
- Висота приміщення не менше 4 м.
- Підлога - асфальт або бетон без покриття.
Бажана, але необов’язкова умова:
- У разі багатоповерхової будівлі наявність вантажних ліфтів/підйомників.
- Ворота на нульовому рівні.
- Наявність майданчиків для відстою та маневрування вантажних автомобілів.
- Система вентиляції.
- Система опалення.
- Офісні приміщення при складі.
- Пожежна сигналізація та система пожежогасіння.
- Пандус для розвантаження автотранспорту.
- Охорона по периметру території.
- Телекомунікації.
- Наявність допоміжних приміщень при складі.
- Під’їзна залізнична колія.
Клас D
Підвальне приміщення або об’єкт цивільної оборони, виробничі приміщення, що не опалюються або ангари.
Бажана, але необов’язкова умова:
- Наявність майданчиків для відстою та маневрування вантажних автомобілів.
- Пожежна сигналізація та система пожежогасіння.
- Система вентиляції.
- Телекоммуникації.
- Охорона по периметру території.
- Під’їзна залізнична колія.
Розглянемо характеристики складів B1, B2, C1, C2, D класу, що використовуються компанією Swiss Realty Group.
Клас В1
Складскі приміщення, що збудовано до так званої перебудови, у відповідності до радянських норм. Приміщення, що вимагають деяких незначних додаткових капіталовкладень і змін для здійснення складської діяльності, таких як: зміна покриття підлоги, встановлення сучасних систем охорони та іншого устакування.
- Роки будівництва - 1970-1980.
- Капітальна одно- або багатоповерхова будівля, а також така, що має в основі залізобетонну конструкцію.
- Центральне опалення або власна котельня.
- Висота приміщення – 6-9 м.
- Бетонна підлога (бетонна стяжка або бетонні плити).
- Пожежна сигналізація та пожежні крани/рукави.
- Критий пандус чи рампа для навантаження/розвантаження транспорту.
Клас В2
Складське приміщення, яке збудовано після 1990-го року, яке не відповідає 2-3 параметрам, притаманним складам класу А: недостатня кількість воріт, незручність під’їзних шляхів тощо.
Клас С1
Приміщення, що у минулому використовувалися, як виробничі, таксомоторні парки та автобази, які функціонально не були пристосовані під складську обробку вантажів, які вимагають значних будівельних змін та технічного переоснащення, а саме: обладнання додаткових воріт, будівництва рамп/пандусів, заміни енерго неефективного засклення на капітальні стіни, модернізації покриття підлоги та систем опалення і пожежогасіння. У більшості випадків необхідний демонтаж застарілого обладнання.
- Роки будівництва - 1950-1990.
- Капітальна одно- або багатоповерхова будівля, а також така, що має в основі залізобетонну конструкцію.
- Висота приміщення від 7 до 18 метров.
- Бетонна чи заасфальтована підлога.
- Пожежна сигналізація та система пожежогасіння на основі пожежних кранів та рукавів.
- Невелике співвідношення кількості воріт до площі приміщень, відсутність пандусів.
- Розташування у промзонах у межах міста.
Клас С2
Старі та сильно зношені складські приміщення радянського періоду. До цього класу слід віднести більшість овочесховищ та оптових баз продуктів харчування.
Склади цього класу у більшості випадків не відповідають сучасним нормам пожежної безпеки, екологічним нормам, а також вимогам щодо вантажообороту та, відповідно, потребують значних додаткових капіталовкладень у ремонт і модернізацію.
- Роки будівництва - 1930-1980.
- Капітальна одно- або багатоповерхова будівля, а також така, що має в основі залізобетонну конструкцію, у тому числі з високим цокольним поверхом.
- Центральне опалення.
- Висота приміщення від 4-5 метров.
- Бетонна чи заасфальтована підлога.
- Накритий/відкритий пандус чи рампа для розвантаження транспорту.
- Розташування у промзонах у межах міста, у тому числі у центральних районах.
- Обмежені прилеглі території, обмеженість місця для паркування та маневру великовантажних автомобілів.
- Застарілі системи охорони та пожежогасіння.
Клас D
Непристосовані під склади гаражі, підвали, бомбосховища, ангари без системи опалення, будівлі сільськогосподарського призначення. Приміщення, які з економічної точки зору, невигідно модернізувати чи здійснювати реконструкцію. У довготривалій перспективі такі будівлі вигідніше знести та збудувати приміщення, що відповідають принципам найбільш ефективного використання земельної ділянки.
Найближчим часом українськими девелоперами заплановано суттєве збільшення торгівельних площ, як у Київській області, так і в регіональних центрах. Відбувається технічна модернізація виробничих потужностей, розвивається сільське господарство. Усе згадане буде стимулювати збільшення будівництва сучасних складських приміщень різного функціонального призначення. Але про це в інших публікаціях на нашому інтернет-порталі.