Складська нерухомість. Класифікація. Склади B, C, D класу

Як зазначалося у першій частині статті на поточний момент в Україні не існує офіційно затвердженого документу, який би класифікував складську нерухомість. Тож, наведені класифікатори допоможуть у порузумінні операторам ринку нерухомості, оцінювачам та проектувальникам.  
Продовжимо знайомство з класифікацією складських приміщень запропонованою компаніями Knight Frank та Swiss Realty Group.
Розглянемо характеристики складів В+, В, С, D класу, що використовуються Knight Frank.
 
Клас В+
Одноповерхова складська будівля переважно прямокутної форми, яку збудовано чи реконструйовано.
  1. Площа забудови земельної ділянки складського комплексу - 45-55%.
  2. Рівна бетона підлога з антипиловим покриттям, що витримує навантаження не менше 5 т/кв.м, на рівні «+» 1.2 м.
  3. Висота приміщення не менше 8 м.
  4. Температурний режим, що регулюється.
  5. Наявність системи пожежної сигналізації та автоматичної системи пожежогасіння.
  6. Наявність достатньої кількості автоматичних воріт докового типу (dock shelters) з навантажувально-розвантажувальними платформами, робоча висота яких регулюється (dock levelers).
  7. Системи охоронної сигналізації та відеоспостереження.
  8. Система вентиляції.
  9. Наявність майданчиків для маневрування великовантажних автомобілів.
  10. Наявність офісних приміщень при складі.
  11. Наявність допоміжниж приміщень у будівлі складу (туалети, душеві, підсобні приміщення, роздягальні для персоналу).
  12. Оптоволоконні телекомунікації.
  13. Огорожена, облаштована територія, яка має цілодобову охорону та освітлення.
  14. Розташування поблизу основних магістралей.
 
Бажана, але необов’язкова умова:
  1. Професійна система управління складським комплексом.
  2. Досвідчений девелопер, що реалізує проект.
  3. Наявність системи обліку та контролю доступу співробітників.
  4. Автономна електропідстанція та тепловий вузол.
  5. Під’їзна залізнична колія.
 
Клас В
Одно-, багатоповерхова складська будівля переважно прямокутної форми, яку збудовано чи реконструйовано.
  1. У випадку багатоповерхової будівлі – наявність достатньої кількості вантажних ліфтів/підйомників вантажопідйомністю не менше 3 тонн.
  2. Висота приміщення не менше 6 м.
  3. Підлога - асфальт або бетон без покриття.
  4. Система опалення.
  5. Пожежна сигналізація та система пожежогасіння.
  6. Пандус для розвантаження автотранспорту.
  7. Наявність майданчиків для відстою та маневрування вантажних автомобілів.
  8. Охорона по периметру території.
  9. Телекоммунікації.
  10. Системи охоронної сигнализації та відеспостереження.
  11. Наявність допоміжних приміщень при складі.
 
Бажана, але необов’язкова умова:
  1. Система вентиляції.
  2. Офісні приміщення при складі.
  3. Наявність системи обліку та контролю доступу співробітників.
  4. Автономна електропідстанція та тепловий вузол.
  5. Під’їзна залізнична колія.
 
Клас С
Капітальне виробниче приміщення чи утеплений ангар.
  1. Висота приміщення не менше 4 м.
  2. Підлога - асфальт або бетон без покриття.
 
Бажана, але необов’язкова умова:
  1. У разі багатоповерхової будівлі наявність вантажних ліфтів/підйомників.
  2. Ворота на нульовому рівні.
  3. Наявність майданчиків для відстою та маневрування вантажних автомобілів.
  4. Система вентиляції.
  5. Система опалення.
  6. Офісні приміщення при складі.
  7. Пожежна сигналізація та система пожежогасіння.
  8. Пандус для розвантаження автотранспорту.
  9. Охорона по периметру території.
  10. Телекомунікації.
  11. Наявність допоміжних приміщень при складі.
  12. Під’їзна залізнична колія.
 
Клас D
Підвальне приміщення або об’єкт цивільної оборони, виробничі приміщення, що не опалюються або ангари.
 
Бажана, але необов’язкова умова:
  1. Наявність майданчиків для відстою та маневрування вантажних автомобілів.
  2. Пожежна сигналізація та система пожежогасіння.
  3. Система вентиляції.
  4. Телекоммуникації.
  5. Охорона по периметру території.
  6. Під’їзна залізнична колія.
 
Розглянемо характеристики складів B1, B2, C1, C2, D класу, що використовуються компанією Swiss Realty Group.
 
Клас В1
Складскі приміщення, що збудовано до так званої перебудови, у відповідності до радянських норм. Приміщення, що вимагають деяких незначних додаткових капіталовкладень і змін для здійснення складської діяльності, таких як: зміна покриття підлоги, встановлення сучасних систем охорони та іншого устакування.
  1. Роки будівництва - 1970-1980.
  2. Капітальна одно- або багатоповерхова будівля, а також така, що має в основі залізобетонну конструкцію.
  3. Центральне опалення або власна котельня.
  4. Висота приміщення – 6-9 м.
  5. Бетонна підлога  (бетонна стяжка або бетонні плити).
  6. Пожежна сигналізація та пожежні крани/рукави.
  7. Критий пандус чи рампа для навантаження/розвантаження транспорту.
 
Клас В2
Складське приміщення, яке збудовано після 1990-го року, яке не відповідає 2-3 параметрам, притаманним складам класу А: недостатня кількість воріт, незручність під’їзних шляхів тощо.
 
Клас С1
Приміщення, що у минулому використовувалися, як виробничі, таксомоторні парки та автобази, які функціонально не були пристосовані під складську обробку вантажів, які вимагають значних будівельних змін та технічного переоснащення, а саме: обладнання додаткових воріт, будівництва рамп/пандусів, заміни енерго неефективного засклення на капітальні стіни, модернізації покриття підлоги та систем опалення і пожежогасіння. У більшості випадків необхідний демонтаж застарілого обладнання.
  1. Роки будівництва - 1950-1990.
  2. Капітальна одно- або багатоповерхова будівля, а також така, що має в основі залізобетонну конструкцію.
  3. Висота приміщення від 7 до 18 метров.
  4. Бетонна чи заасфальтована підлога.
  5. Пожежна сигналізація та система пожежогасіння на основі пожежних кранів та рукавів.
  6. Невелике співвідношення кількості воріт до площі приміщень, відсутність пандусів.
  7. Розташування у промзонах у межах міста.
 
Клас С2
Старі та сильно зношені складські приміщення радянського періоду. До цього класу слід віднести більшість овочесховищ та оптових баз продуктів харчування.
Склади цього класу у більшості випадків не відповідають сучасним нормам пожежної безпеки, екологічним нормам, а також вимогам щодо вантажообороту та, відповідно, потребують значних додаткових капіталовкладень у ремонт і модернізацію.
  1. Роки будівництва - 1930-1980.
  2. Капітальна одно- або багатоповерхова будівля, а також така, що має в основі залізобетонну конструкцію, у тому числі з високим цокольним поверхом.
  3. Центральне опалення.
  4. Висота приміщення від 4-5 метров.
  5. Бетонна чи заасфальтована підлога.
  6. Накритий/відкритий пандус чи рампа для розвантаження транспорту.
  7. Розташування у промзонах у межах міста, у тому числі у центральних районах.
  8. Обмежені прилеглі території, обмеженість місця для паркування та маневру великовантажних автомобілів.
  9. Застарілі системи охорони та пожежогасіння.
 
Клас D
Непристосовані під склади гаражі, підвали, бомбосховища, ангари без системи опалення, будівлі сільськогосподарського призначення. Приміщення, які з економічної точки зору, невигідно модернізувати чи здійснювати реконструкцію. У довготривалій перспективі такі будівлі вигідніше знести та збудувати приміщення, що відповідають принципам найбільш ефективного використання земельної ділянки.
 
Найближчим часом українськими девелоперами заплановано суттєве збільшення торгівельних площ, як у Київській області, так і в регіональних центрах. Відбувається технічна модернізація виробничих потужностей, розвивається сільське господарство. Усе згадане буде стимулювати збільшення будівництва сучасних складських приміщень різного функціонального призначення. Але про це в інших публікаціях на нашому інтернет-порталі.