Одна з перших проблем, яка постала на початку розвитку ринку складської нерухомості України та країн СНД – це необхідність розробки загальноприйнятої класифікації складських об'єктів. Адже надати характеристику складському комплексу для оренди, купівлі-продажу або оцінки було доволі не просто. Професійна класифікація суттєво спростила, як укладання угод, так і оцінку об'єктів в інтересах приватних компаній та державних органів.
Наприкінці 90-х років концепцію класифікації складських об'єктів розробила компанія Knight Frank. Запропонована класифікація в основі мала досвід провідних компаній, що працюють на ринках розвинутих країн світу та була адаптована під реалії ринків пострадянських країн. Попри те, що на поточний момент у країні не існує офіційно затвердженого документу, який би класифікував складську нерухомость, згаданий класифікатор став базою для узгодження поглядів проектувальників, девелоперів, будівельників, власників вже існуючих приміщень і будівель, та інших операторів ринку. У подальшому, напрацьовані на основі даної концепції класифікатори спростили взаємодію операторів ринку індустріально-складської нерухомості України та відповідного загальноєвропейського ринку.
Класифікація складських приміщень від Knight Frank включає наступні класи: : А+, А, В+, В, С, D.
Також розглянемо класифікатор від Swiss Realty Group. Його прелік містиь такі класи як: A1, A2, B1, B2, C1, C2, D.
Познайомимося з характеристиками складів А-класу, що використовується Knight Frank.
Клас А+
- Сучасна одноповерхова складська будівля з легких металоконструкцій та сендвіч-панелей, у більшості випадків прямокутної форми без колон або з шагом колон не менше 12 м та відстанню між прольотами не менше 24 м.
- Площа забудови земельної ділянки складського комплексу - 40-45%.
- Рівна бетона підлога з антипиловим покриттям, що витримує навантаження не менше 5 т/кв.м, на рівні «+» 1.2 м.
- Висота приміщення не менше 13 м, що дає можливість встановити багаторівневе стелажне обладнання.
- Температурний режим, що регулюється, як у робочій зоні складу, так і в інших робочих приміщеннях.
- Наявність системи пожежної сигналізації та автоматичної сплінкерної системи пожежогасіння. Наведена вимога пов’язана з умовами, що висуваються страховими компаніями до приміщень, які беруться в оренду та продукції, що зберігається (зауваження «Увекон»).
- Наявність системи вентиляції. Системи вентиляції, яка б відповідала вимогам для зберігання відповідного товару (зауваження «Увекон»).
- Системи охранної сигналізації та відеоспостереження.
- Автономна електропідстанція та тепловий вузол.
- Наявність достатньої кількості автоматичних воріт докового типу (dock shelters) з навантажувально-розвантажувальними платформами, робоча висота яких регулюється (dock levelers).
- Наявність майданчиків для стоянки великовантажних автомобілів, а також паркування легкових автомобілів.
- Наявність майданчиків для маневрування великовантажних автомобілів.
- Наявність офісних приміщень при складі та на території складського комплексу.
- Наявність допоміжниж приміщень у будівлі складу (туалети, душеві, підсобні приміщення, роздягальні для персоналу).
- Наявність системи обліку та контролю доступу співробітників.
- Оптоволоконні телекомунікації.
- Огорожена, облаштована територія, яка має цілодобову охорону та освітлення.
- Розташування поблизу основних магістралей.
- Професійна система управління складським комплексом.
- Досвідчений девелопер, що реалізує проект.
Бажана, але необов’язкова умова:
- Під’їзна залізнична колія.
Клас А
- Сучасна одноповерхова складська будівля переважно прямокутної форми без колон або з відстанню між колонами не менше 12 м та відстанню між прольотами не менше 24 м.
- Площа забудови земельної ділянки складського комплексу - 45-55%.
- Рівна бетона підлога з антипиловим покриттям, що витримує навантаження не менше 5 т/кв.м, на рівні «+» 1.2 м.
- Висота приміщення не менше 10 м, що дає можливість встановити багаторівневе стелажне обладнання.
- Температурний режим, що регулюється.
- Наявність системи вентиляції.
- Наявність системи пожежної сигналізації та автоматичної сплінкерної системи пожежогасіння.
- Системи охранної сигналізації та відеоспостереження.
- Наявність достатньої кількості автоматичних воріт докового типу (dock shelters) з навантажувально-розвантажувальними платформами, робоча висота яких регулюється (dock levelers).
- Наявність майданчиків для стоянки великовантажних автомобілів, а також паркування легкових автомобілів.
- Наявність майданчиків для маневрування великовантажних автомобілів.
- Наявність офісних приміщень при складі та на території складського комплексу.
- Наявність допоміжниж приміщень у будівлі складу (туалети, душеві, підсобні приміщення, роздягальні для персоналу).
- Оптоволоконні телекомунікації.
- Огорожена, облаштована територія, яка має цілодобову охорону та освітлення.
- Розташування поблизу основних магістралей.
- Професійна система управління складським комплексом.
Бажана, але необов’язкова умова:
- Під’їзна залізнична колія.
- Досвідчений девелопер, що реалізує проект.
- Наявність системи обліку та контролю доступу співробітників.
- Автономна електропідстанція та тепловий вузол.
Порівняємо з характеристиками складів класу А, які використовуються компанією Swiss Realty Group.
Клас А1
- Сучасні приміщення, які будувалися з врахуванням, що будуть використовуватися в якості складів.
- Росташування, оздоблення та обладнання відповідає наступним вимогам сучасної складської логістики: наближенність до основних транспортных магістралей, можливість адаптації під будь-які види вантажів, висока швидкість вантажообороту та гарантії збереження вантажів.
- Рік будівництва – після 1994.
- Розташування на основних транспортних магістралях за 10-40 км від мегаполісу (міста). Безпосередній доступ до території складу з траси або по зручним дорогам-сателітам.
- Одноповерхова/однооб’ємна будівля з висотою приміщення, що забезпечує встановлення будь-якого стелажного (конвейерного і т.п.) обладнання, у тому числі багаторівневі стелажні системи.
- Рівна бетона підлога з антипиловим покриттям, що забезпечує високу швидкість руху навантажувальної техніки.
- Проектне навантаження на поверхню підлоги від 4 тон на 1 кв.м, яке дозволяє використовувати важку навантажувальну техніку (висотні штабелери) та, як наслідок, максимально використовувати висоту стелажів.
- Рідка сітка колон (не менше 12 на 18 метрів), яка дозволяє змінювати розміщення рядів стелажів та оптимізувати організацію руху механізмів та працівників складу.
- Наявність офісних, адміністративних і побутових приміщень у будівлі складу.
- Не менше одних навантажувально-розвантажувальних воріт на 1000 кв.м складу, а також виокремлена зона навантаження/розвантаження і комплектації замовлень, що дозволяє максимально швидко розвантажувати та завантажувати вантажний транспорт.
- Система пожежної сигналізації і автоматична система пожежогасіння (сплинкерна чи порошкова).
- Можливість регулювання температури та вологості у приміщеннях складу.
- Автономні системи тепло- і водопостачання.
- Аварійні системи електропостачання.
- Центральне кондиціонування та вентиляція.
- Сучасна система охоронної сигналізації і відеоспостереження.
- Навантажувально-розвантажувальні ворота, що обладнано гідравлічними апарелями і док-шелтерами.
- Розвинута транспортна інфраструктура, наявність зручних під’їзних шляхів, майданчиків для маневрування автотранспорту, парковка для усіх видів транспорту, покажчиків руху і світлофорів.
- Облаштувана територія, яка прилегла до складського комплексу.
- Оздоблення будівлі складу фасадними системами та його засклення відповідно до сучасних норм.
Клас А2
- Складські чи виробничі приміщення, що збудовано 20-30 років тому, в яких здійснено повну реконструкцію з застосуванням сучасних матеріалів і технологій.
- Характеристики відповідні до класу А1, за виключенням місця розташування. Склады можуть розташовуватися у межах міста та у промзонах.
- Рік будівництва: 1970-1980.
- Капітальна одноповерхова, в окремих випадках двоповерхова будівля з залізобетоних чи металевих конструкцій.
Здійснюючи класифікацію складської нерухомості України слід зважати на те, що кількість будівель цього сегменту збудованих за сучасними стандартами доволі мала у порівнянні з країнами звідкілля і поширилися застосовані принципи класифікації. Більшість складських об'єктів нашої країни є унікальними, що і не дає можливості створити ідеальну систему. Багато об’єктів потребує врахування у своєму унікальному підкласі.
У контексті теми, яка висвітлюється у цьому матеріалі, варто звернути увагу на умови, в яких розвивається світовий ринок складської нерухомості. Розвиток суміжних галузей економіки, які є споживачами складських послуг, стрімка урбанізація та новітні технології, висувають, як нові умови до сегменту сладськоїї нерухомості, так і надають нові можливості. Усе згадане, також, розширює перелік характеристик основних класів складських приміщень.
І на останок, зазначимо, що ринок складської нерухомості нашої країни не оминуть тенденції, які притаманні всім розвинутим країнам світу. Адже подорожчання земельних ділянок спонукає девелоперів зводити будівлі складів дворівневими, а в Японії склади класу А – мають подекуди і 5-6 рівнів. Останній факт доповнює розширення застосування електричного вантажного автотранспорту, що збільшить будівництво складів класу А у межах мегаполісів. Неможливо оминути інформацію про застосування роботизованих складських комплексів, що реалізовані у приміщеннях, які мають робочу висоту складського приміщення до 30-ти метрів і теж належать до класу А.
Про інші класи складської нерухомості та тенденції її розвитку у наступних публікаціях.
Будемо раді продовжити обмін думками на Facebook-сторінці «Група компаній «Увекон» та сторінці Facebook-групи «Увекон та партнери».