Кілька років тому, коли в групі компаній «Увекон» готувалися матеріали до масштабного проєкту «Геопортал», ми звичайно вивчали міжнародний досвід використання можливостей інформаційних технологій в галузі аналізу ринку нерухомості та в оцінці.
Наявна інформація свідчила що, майбутнє усіх професій, які передбачають аналіз початкової інформації, пов’язане із необхідністю обробки великих масивів даних. Зокрема, Айзак Пернас, директор з інформаційних технологій консалтингової компанії у сфері нерухомості Jones Lang LaSalle (JLL), відмічає: «У сфері нерухомості дані завжди відігравали важливу роль в ухваленні рішень, але тільки зараз їх почали збирати в цифровому вигляді. За допомогою математичних моделей і алгоритмів, які використовуються при проведенні аналізу великих даних, сьогодні можна отримати інформацію в таких обсягах, які раніше не можна було навіть і уявити. Процес прогнозування майбутнього став значно легший завдяки актуальності й точності цих даних. Сучасні моделі забезпечують вищу точність і можливість підлаштовуватися під широкий спектр вимог».
Одна із технологій, яка вже отримала поширення на міжнародних ринках нерухомості, це Big Data (великі дані). Big data - це різноманітні інструменти, підходи і методи обробки як структурованих, так і неструктурованих даних для подальшого використання при вирішенні конкретних завдань і цілей. Сенс технології полягає в автоматизації процесу аналізу великих обсягів даних із численних різноформатних джерел інформації.
Сучасні бази нерухомості пропонують досить обмежений обсяг інформації про той або інший об'єкт. На відміну, технологія Big Data дозволяє оцінити, наприклад, скільки часу знадобитися, щоб дістатися до об'єкта під час «години - пік», наскільки район забезпечений місцями в дитячих садках і школах, чи порядна в роботі з мешканцями керуюча компанія, чи не великі витрати на енергію у будинку, тощо.
Отже, що стосується аналізу ринку нерухомості, застосування IT рішень є необхідним інструментом для отримання якісного продукту.
Одна із технологій, яка вже отримала поширення на міжнародних ринках нерухомості, це Big Data (великі дані). Big data - це різноманітні інструменти, підходи і методи обробки як структурованих, так і неструктурованих даних для подальшого використання при вирішенні конкретних завдань і цілей. Сенс технології полягає в автоматизації процесу аналізу великих обсягів даних із численних різноформатних джерел інформації.
Сучасні бази нерухомості пропонують досить обмежений обсяг інформації про той або інший об'єкт. На відміну, технологія Big Data дозволяє оцінити, наприклад, скільки часу знадобитися, щоб дістатися до об'єкта під час «години - пік», наскільки район забезпечений місцями в дитячих садках і школах, чи порядна в роботі з мешканцями керуюча компанія, чи не великі витрати на енергію у будинку, тощо.
Отже, що стосується аналізу ринку нерухомості, застосування IT рішень є необхідним інструментом для отримання якісного продукту.
Водночас, абсолютно очевидно, що Big Data поступово завойовує і галузь оцінки. Зокрема, вважається, що близько 80% часу оцінювач присвячує збору і введенню інформації про об'єкт оцінки і тільки 20% - власне процесу оцінки. Тому абсолютно логічно, що серед світової оціночної спільноти триває активне обговорення проблем, висвітлених в доповіді «Майбутнє оцінки» Королівського товариства сертифікованих фахівців з нерухомості (сервейєрів) RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Більшістю фахівців визнається, що найважливішим параметром розвиненості ринку стає швидкість проведення оцінки, причому, швидкість без втрати якості.
Нижче наведемо приклади застосування програмних продуктів фахівцями з аналізу ринку нерухомості та оцінки в різних державах.
США. На американському ринку при роботі із великою кількістю початкової інформації все більше значення набувають інструменти, які дозволяють ефективно працювати з цими даними - від призначених для користувача порталів до професійних баз даних. При цьому від доступу до зібраної, обробленої та наочно представленої інформації виграють відразу всі учасники ринку нерухомості: споживачі, рієлтори та, звичайно, оцінювачі.
Одним з основних способів отримання інформації про реалізовані або підготовлені угоди є так звані мультилістинги - MultipleListingServices (MLS), ноу-хау американського ринку нерухомості XIX століття, який справедливо вважається найбільшим за кількістю угод у світі.
У Данії комп'ютерне моделювання оціночної діяльності в центрі уваги центрального уряду. База угод купівлі-продажу і характеристик нерухомості створена ще в 1960-х роках. В основу моделей покладені методи багаторазового регресійного аналізу. Система почала працювати з 1981 року і сьогодні використовується для оцінки приблизно 70% усієї нерухомості. З її допомогою державний орган по фінансах Данії проводить аудит оцінок, які виконуються іпотечними банками. Банкам дозволено використати Модель автоматичної оцінки нерухомості AVM (Automated Valuation Model)[1] тільки для оцінок певних видів власності.
Канада. Тут AVM стали використовуватись з початку 90-х років, але меншою мірою, ніж у США. Моделі використовуються в реальному масштабі часу різними користувачами, головним чином для цілей іпотечного кредитування та оподаткування власності. Канадський уряд створив високоякісну базу даних про транзакції власності і надає ці дані приватним компаніям і громадянам, що дозволило їм з успіхом використати AVM у своїх цілях.
Швеція. Банк даних земельної служби Швеції створив потужний архів інформації про угоди з нерухомістю, що створило сприятливе середовище державного і приватного використання і розвитку AVM в країні. AVM в цілях оподаткування використовуються з 1980-х років. Переоцінка з використанням AVM здійснюється кожні три роки. Банківський сектор став використовувати AVM в цілях іпотеки з 1990-х років.
Одним з основних способів отримання інформації про реалізовані або підготовлені угоди є так звані мультилістинги - MultipleListingServices (MLS), ноу-хау американського ринку нерухомості XIX століття, який справедливо вважається найбільшим за кількістю угод у світі.
У Данії комп'ютерне моделювання оціночної діяльності в центрі уваги центрального уряду. База угод купівлі-продажу і характеристик нерухомості створена ще в 1960-х роках. В основу моделей покладені методи багаторазового регресійного аналізу. Система почала працювати з 1981 року і сьогодні використовується для оцінки приблизно 70% усієї нерухомості. З її допомогою державний орган по фінансах Данії проводить аудит оцінок, які виконуються іпотечними банками. Банкам дозволено використати Модель автоматичної оцінки нерухомості AVM (Automated Valuation Model)[1] тільки для оцінок певних видів власності.
Канада. Тут AVM стали використовуватись з початку 90-х років, але меншою мірою, ніж у США. Моделі використовуються в реальному масштабі часу різними користувачами, головним чином для цілей іпотечного кредитування та оподаткування власності. Канадський уряд створив високоякісну базу даних про транзакції власності і надає ці дані приватним компаніям і громадянам, що дозволило їм з успіхом використати AVM у своїх цілях.
Швеція. Банк даних земельної служби Швеції створив потужний архів інформації про угоди з нерухомістю, що створило сприятливе середовище державного і приватного використання і розвитку AVM в країні. AVM в цілях оподаткування використовуються з 1980-х років. Переоцінка з використанням AVM здійснюється кожні три роки. Банківський сектор став використовувати AVM в цілях іпотеки з 1990-х років.
Великобританія. У Великобританії AVM дозволені й для оцінок з метою іпотечного кредитування.
Фінляндія широко використовує AVM для оцінки та автоматичного формування тематичних вартісних ортофотокарт у складі інфраструктури просторових даних.
У Ісландії, попри те, що держава доки не встановила в законодавчому порядку правила використання AVM, приватні компанії їх успішно використовують.
У Греції немає публічної бази даних з інформацією про транзакції нерухомості, що істотно стримує розвиток AVM.
Польща стала використовувати системи моделювання для масової оцінки з середини 1990-х років.
Європейський AVM Альянс (European AVM Alliance). Європейські країни створили альянс по впровадженню і розвитку AVM. До альянсу входять приватні компанії Великобританії, Нідерландів, Швейцарії та Норвегії.
Отже, можна зробити висновок, що оціночна діяльність за кордоном розвивається одночасно з глобальним науково-технічним прогресом. До послуг оцінювачів пропонуються програмні продукти, які дозволяють технічні і формальні завдання передати машині. І як справедливо було відмічено на форумі оцінювачів в Техасі у 2012 році: «Перемагає оцінювач з кращими технологіями».
З іншого боку, при всіх позитивних сторонах впровадження AVM, необхідно усвідомлювати й ряд наявних обмежень. Приміром, «Керівництва з оцінки» в деяких країнах не дозволяють використання AVM без висновків або суджень професійних оцінювачів. Зокрема, восьме видання Європейських Стандартів оцінки (розділ 4 EVIP 6 «Автоматизовані моделі оцінки») підкреслює, що АVМ є не більше ніж інструментом, що сприяє процесу здійснення оцінки фахівцем-оцінювачем, за яку він несе відповідальність. АVМ може бути використаний кваліфікованим оцінювачем як один з інструментів в його комплексному аналізі ринку за умови, що його задовольняють вхідні дані та модель АVМ. Стандарт підкреслює, що застосування АVМ необхідно розглядати як допоміжний інструмент для оцінювача, який виконує вартісну оцінку, за яку він несе професійну відповідальність.
Також результати визначення вартості активів виконані із залученням АVМ можуть бути використані при складанні попереднього судження про можливий діапазон вартості, у разі моніторингу за трендом, аналізу необхідності переоцінки активів, ідентифікації суттєвих відхилень від загального тренду і у ряді інших випадків, що вимагають попереднього вартісного аналізу.
Екс-президент американської професійної організації Appraisal Institute М. Лэнс Койл у своїй статті «Майбутнє оцінки», відмічає, що раніше кращим на ринку був той, хто зміг знайти більше інформації. Проте зараз, коли будь-які дані доступні по кліку, першість за тими, хто вміє інформацію обробляти. Моделі автоматичної оцінки навряд чи повністю замінять оцінювача, але вони продовжуватимуть розвиватися в альтернативну форму оцінки, яка конкурує з традиційними оціночними послугами.
Висновок. Від оцінювачів все більше чекають всебічно обґрунтованих результатів оцінки із застосуванням методів аналізу великих даних у своєму продукті. Отже, оцінка належить до видів діяльності, які однозначно потраплять під вплив цифровізації, і це своєю чергою буде потребувати кардинальної зміни вимог до компетенцій оцінювачів.
Тому абсолютно очевидно, що трансформація оціночної галузі також станеться через впровадження нових технологій, за допомогою яких будуть побудовані нові моделі оцінки.
З іншого боку, при всіх позитивних сторонах впровадження AVM, необхідно усвідомлювати й ряд наявних обмежень. Приміром, «Керівництва з оцінки» в деяких країнах не дозволяють використання AVM без висновків або суджень професійних оцінювачів. Зокрема, восьме видання Європейських Стандартів оцінки (розділ 4 EVIP 6 «Автоматизовані моделі оцінки») підкреслює, що АVМ є не більше ніж інструментом, що сприяє процесу здійснення оцінки фахівцем-оцінювачем, за яку він несе відповідальність. АVМ може бути використаний кваліфікованим оцінювачем як один з інструментів в його комплексному аналізі ринку за умови, що його задовольняють вхідні дані та модель АVМ. Стандарт підкреслює, що застосування АVМ необхідно розглядати як допоміжний інструмент для оцінювача, який виконує вартісну оцінку, за яку він несе професійну відповідальність.
Також результати визначення вартості активів виконані із залученням АVМ можуть бути використані при складанні попереднього судження про можливий діапазон вартості, у разі моніторингу за трендом, аналізу необхідності переоцінки активів, ідентифікації суттєвих відхилень від загального тренду і у ряді інших випадків, що вимагають попереднього вартісного аналізу.
Екс-президент американської професійної організації Appraisal Institute М. Лэнс Койл у своїй статті «Майбутнє оцінки», відмічає, що раніше кращим на ринку був той, хто зміг знайти більше інформації. Проте зараз, коли будь-які дані доступні по кліку, першість за тими, хто вміє інформацію обробляти. Моделі автоматичної оцінки навряд чи повністю замінять оцінювача, але вони продовжуватимуть розвиватися в альтернативну форму оцінки, яка конкурує з традиційними оціночними послугами.
Висновок. Від оцінювачів все більше чекають всебічно обґрунтованих результатів оцінки із застосуванням методів аналізу великих даних у своєму продукті. Отже, оцінка належить до видів діяльності, які однозначно потраплять під вплив цифровізації, і це своєю чергою буде потребувати кардинальної зміни вимог до компетенцій оцінювачів.
Тому абсолютно очевидно, що трансформація оціночної галузі також станеться через впровадження нових технологій, за допомогою яких будуть побудовані нові моделі оцінки.
[1] AVM є математичною комп'ютерною програмою, яка здійснює визначення ринкової вартості на основі аналізу місця розташування об'єкту, ринкових умов, характеристик об'єктів нерухомості і іншої інформації. Відмітною особливістю AVM є визначення ринкової вартості шляхом математичного моделювання ринку нерухомості.