В ході Генеральної Асамблеї TEGOVA в Марселі 28 жовтня 2017, 95 делегатів, що представляли 52 організації оцінювачів із 29 країн переважною більшістю голосів схвалили новий Європейський Стандарт оцінки (EVS 6) щодо використання автоматизованих моделей оцінки (Automated Valuation Models - АVМ). Ключовим посилом EVS 6 є те, що: "АVМ не може бути використана для того, щоб скласти звіт про оцінку, який відповідає EVS, незалежно від процесу оцінки заснованій, зокрема, на огляді майна оцінювачем і застосуванні суджень оцінювача. Використання АVМ є не більше ніж інструментом, сприяючим процесу здійснення оцінки оцінювачем, за яку він несе відповідальність."
EVS 6 підкреслює, що АVМ - це не оцінка. Він може служити відправною точкою для деяких покупців і продавців при розгляді вартості майна. Він може бути використаний кваліфікований оцінювачем як один із інструментів в його комплексному аналізі ринку за умови, що його задовольняють вхідні дані і модель АVМ.
Необхідність такого стандарту стала очевидною за останні кілька років, протягом яких АVМ стали набагато більш поширеними у результаті вимог часу щодо впровадження раціоналізацій у сфері нерухомості і фінансовий сектор. Але, надмірне використання АVМ стало однією з причин фінансової кризи, як зазначалося у підсумковій доповіді парламентської комісії з розслідування 27 січня 2016 року щодо ірландської банківської кризи: "попит на оцінку активів значно виріс, по мірі того як стався бум на ринку нерухомості і набули поширення неформальні методи оцінки, такі як "камеральна" і "прогонна" оцінки. Ці методи не припускали будь-якого фізичного огляду майна, а обмежувалися повністю автоматизованим процесом оцінки вартості. Перевірка фінансових установ Центральним банком виявила, що багато хто використовує ці неофіційні оцінки, так якщо б вони були формальними оцінками ...".
Стаття 19 Директиви про іпотечне кредититування і ст. 229(1) Положення про вимоги до капіталу, зокрема, визначають, що АVМ не можуть бути використані для здійснення оцінки майна самостійно професійно компетентними внутрішніми і зовнішніми оцінювачами. Думки і керуючі принципи Європейської банківської асоціації (EBA) і Ради з фінансової стабільності (РФС) відображають та обґрунтовують цю вимогу. У той час як Директива про іпотечне кредитування не згадує АVМ конкретно, обмеження їх використання випливає із вимоги Директиви щодо використання надійних стандартів оцінки "професійними компетентними внутрішніми і зовнішніми оцінювачами" (стаття 19).
В змісті Положення про вимоги до капіталу теж абсолютно ясно сказано, що оцінка нерухомості має здійснюватися кваліфікованим оцінювачем, а питання про статистичні методи оцінки описано таким чином: "установи можуть використовувати статистичні методи для моніторингу вартості нерухомості та визначення майна, яке вимагає переоцінки." (Стаття 208(3), останнє речення). Згідно цьому положенню, застосування статистичних методів (включаючи використання АVМ) можуть бути задіяні в проведенні моніторингу вартості нерухомості та для визначення майно, яке потребує переоцінки. Використання таких методів не допускається для фактичної оцінки вартості нерухомого майна. Це, в першу чергу, відноситься до оцінки, де ніяке значення вартості ще не встановлено і не може бути контрольоване.
За матеріалами журналу "Європейський оцінювач"
www.tegova.org