Квартири

Пошук та відбір аналогів здійснюється автоматично. Базою об’єктів для застосування методу порівнянь є масив накопичених даних про об’єкти нерухомості який щомісячно автоматично збирається із сайтів агенцій нерухомості, обробляється, структурується, валідується програмними засобами ГІС «Увекон» та проходить перевірку аналітиками компанії.

Алгоритм процедури пошуку аналогів базується на наступних принципах:

• Датою здійснення оцінки може бути будь яка календарна дата (починаючи з 1 січня 2018 року) до дати звернення користувача. Запит користувача системи ініціює пошук аналогів серед об’єктів нерухомості, дані про які були додані або поновлені в базі ГІС «Увекон» в календарному місяці що передував місяцю, зазначеному у запиті. Технічні характеристики об’єктів, цінові параметри та термін експозиції відповідатимуть даним які характеризували цей об’єкт на дату, зазначену в запиті.
• В підборі аналогів приймають участь усі об’єкти нерухомості, адреса розташування яких знаходиться в географічних межах області розташування об’єкту оцінки, та тип яких відповідає типу об’єкта оцінки (квартира/домоволодіння). У разі недостатньої кількості аналогів у населеному пункті розташування об’єкта системою будуть запропоновані подібні об’єкти того ж типу, які розташовані в інших адміністративних районах області, або містах обласного підпорядкування цього ж регіону.
• Критеріями подібності для пошуку та відбору аналогів прийнято наступні характеристики:
  • близькість місцерозташування;
  • загальна площа;
  • кількість кімнат;
  • поверх розташування;
  • матеріал стін будинку;
  • тип будинку.

• Відбір та рейтингування аналогів за критеріями подібності здійснюється шляхом присвоєння вагових коефіцієнтів кожному із об’єктів, що співпадають із об’єктом оцінки за типом, та розташовані в географічних межах одного з ним регіону.
• Значення вагових коефіцієнтів відображає важливість одних критеріїв подібності об’єктів нерухомості - аналогів у порівнянні з іншими. Сумарне значення коефіцієнтів є загальною вагою кожного аналога та відображає рівень подібності із оцінюваним об’єктом.
• В свою чергу, критерій - «близькість місцерозташування» аналога від об’єкта оцінки визначено «основним» критерієм який найбільш суттєво впливає на рейтинг та вагу об’єкта аналога, а всі інші критерії – «додатковими» (табл.1).

Табл. 1. Значення вагових коефіцієнтів для основних та додаткових критеріїв подібності для типу об’єкту аналога «квартира».

Алгоритм пошуку та відбору аналогів передбачає порівняння характеристик об’єктів нерухомості відповідно значенням критеріїв подібності, при цьому процедура порівняння є циклічною та у визначеному порядку здійснюються для кожного рівня географічної віддаленості об’єктів-аналогів від оцінюваного об’єкта.

1. Засобами ГІС «Увекон» адреса розташування будинку геокодується (визначається географічна довгота та широта).
2. У якості бази аналогів визначаються усі об’єкти житлової нерухомості типу «квартира» в Харківській області (крім міста Харків), що були додані (актуалізовані) до бази даних ГІС «Увекон» за березень 2018 року.
3. Здійснюється пошук, та:

• • присвоєння найбільшої ваги - 10,93 аналогам, що мають подібну (+-15%) об’єкту оцінки загальну площу (105+/-15%), однакову кількість кімнат (3), розташовані на не першому і не на останньому поверсі в цьому ж будинку;
  • присвоєння ваги - 10,87 аналогам загальна площа яких відрізняється більше ніж на 15% від площі об’єкта оцінки, але всі інші критерії – подібні;
  • присвоєння ваги - 10,81 об’єктам у яких відрізняється від об’єкта оцінки як загальна площа так і кількість кімнат, але всі інші критерії – подібні;
  • присвоєння ваги - 10,78 аналогам які знаходять в цьому ж будинку мають подібну площу та кількість кімнат, але відрізняються за поверхом розташування (знаходяться на першому або останньому поверсі);
  • вага 10,72 та 10,66 присвоюються відповідно аналогам, що відрізняються за поверхом розташування, площею та кількістю кімнат;
  • ітерації, описані в попередніх пунктах, циклічно та поступово повторюються для будинків що розташовані в радіусі – 250 м., 500 м., 1 тис. м., 2 тис. м., 5 тис. м., 10 тис. м., 25 та 50 тисяч метрів, більше 50 тисяч метрів, але в межах області. При цьому, сумарна вага аналогів відповідно зменшується. Починаючи із відстані 250 метрів здійснюється порівняння характеристик та присвоєння вагових коефіцієнтів об’єктам – аналогам, що розташовані в будинках одного типу але із різним матеріалом стін, в інших типах будинків.

• Кількість аналогів, які можуть бути знайдені, обмежується лише кількістю наявних пропозицій (оголошень про продаж, оренду) в межах області або примусово адміністратором ГІС «Увекон». З метою зменшення навантаження на систему в даний момент ця кількість обмежена числом 50.

Інтерфейс 3 - го етапу є табличною формою представлення інформації про набір знайдених та відібраних за подібними характеристиками аналогів об’єкту оцінки.

Сортування аналогів здійснено за розміром ваги (1-ше поле)– від «більшої» до «меншої». Для зручності сприйняття інформації третє поле відображає географічну відстань в метрах аналога до об’єкта оцінки. Слід зауважити, що відстань рахується по прямій, без врахування штучних або природних перешкод.

Друге поле дозволяє користувачу самостійно шляхом проставляння відповідної відмітки здійснити вибір аналогів, які приймуть участь у розрахунку середньої вартості об’єкта оцінки. Вибір двох і більше аналогів забезпечує автоматичний розрахунок середньо-арифметичного значення вартості об’єкта оцінки та відображення його у відповідних полях що виділені червоним кольором.

Перехід за посиланням у полі «джерело» дозволяє переглянути первинне джерело інформації про об’єкт нерухомості – оголошення на сайті агенції.



Мал.5

Алгоритмом роботи ГІС «Увекон» забезпечується проведення комплексу робіт для уникнення дублювання інформації про об’єкти нерухомості, зібраної із різних джерел Але, у разі наявності відмінностей в полях що є критеріями подібності для пошуку аналогів, система у будь якому випадку ідентифікує такі об’єкти як різні.

Крім цього, зважаючи на той факт, що первинними даними для пошуку аналогів є попередньо (станом на 1 число місяця) зібрана, очищена та накопичена інформація про об’єкти нерухомості, не виключаються випадки існування посилань на неіснуючі оголошення, тобто оголошення що існували на дату їхнього завантаження до бази геоінформаційної системи та деактивовані або зняті з експозиції на момент використання калькулятора.

Користувач може вибрати будь яку кількість об’єктів – аналогів, та визначити попередню ймовірну вартість об’єкта оцінки.