- п. 15. Методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно;
- п. 52…оцінювач повинний проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки…;
- п. 56…Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинний містити:…опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час проведення оцінки.
- 19. Порівняльний підхід передбачає таку послідовність процедур оцінки: збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна…
Отже, результати аналізу ринку нерухомості зазвичай таки присутні в наших звітах з оцінки.
Проте слід пам'ятати, що звіт про оцінку - це документ доказового значення, відповідно кожен розділ звіту повинен "працювати" на підтвердження отриманого результату вартості об'єкту оцінки.
| Розділу звіту | Зв'язок з розділом "АР" |
| Допущення і обмежуючі умови |
За результатами проведеного дослідження сегменту ринку, до якого належить об'єкт оцінки, у разі відсутності/обмеженості інформації про пропозиції ринку продажу/оренди виникає необхідність внесення до розділу "Допущення і обмежуючі умови" додаткової інформації про вплив цього факту на результат оцінки. |
| Аналіз НЕВ | Аналіз НЕВ об'єкту оцінки повинен враховувати інформацію розділу "АР", у свою чергу в розділі "АР" має бути характеристика того сегменту ринку нерухомості, який відповідає НЕВ об'єкту оцінки. |
|
Вибір і обгрунтування вибору |
Саме на підставі інформації розділу "АР" встановлюється можливість/обмеження/неможливість застосування підходів для визначення ринкової вартості об'єкту оцінки. Наприклад, для сегмента ринку нерухомості об'єкту оцінки, інформаційне забезпечення пропозицій продажу і оренди достатнє для реалізації і порівняльного і дохідного підходів. Проте по кількісному і якісному складу домінує інформація про пропозиції оренди. Це означає, що при узгодженні результатів, перевагу логічно віддати результату, отриманому у рамках дохідного підходу. |
| Порівняльний підхід |
Розрахунки проводяться з врахуванням інформації розділу "АР" - статистичних показниках вибірки (узагальнені показники аналізу вартісних показників, динаміка цін, кількість пропозицій, торг, термін експозиції). |
| Дохідний підхід | |
| Висновок про вартість | Судження про підсумкову величину вартості приймається з обов'язковим врахуванням інформації розділу "АР". Зазначені в "АР" узагальнені показники аналізу вартісних показників повинні підтверджувати коректність вказаного у висновках показника ринкової вартості об’єкту оцінки |
На жаль, дуже часто доказову функцію розділу "АР"оцінювачі своїми ж руками змінюють на заперечуючу (результати розрахунків знаходяться "поза межами" показників та інформації зазначених в тексті "АР").
Оскільки така метаморфоза самим виконавцем дуже часто залишається непоміченою, наведемо ПЕРЕЛІК НАЙБІЛЬШ ТИПОВИХ ПОМИЛОК ПРИ ОФОРМЛЕННІ РОЗДІЛУ "АР", пов’язаних з копіюванням і трансформацією в розділ "АР":
- матеріалів професійних маркетингових досліджень та аналітичних оглядів ринку нерухомості в цілому по Україні;
- матеріалів інтерв'ю і статей;
- інформації про тенденції ринку нерухомості іншого населеного пункту;
- інформації про тенденції ринку нерухомості за попередні роки;
- інформації про тенденції ринку нерухомості іншого сегменту нерухомості.
Безумовно, оцінювач повинен ДОПОВНЮВАТИ власні знання про ситуацію на ринку нерухомості шляхом постійного моніторингу та узагальнення інформації, що міститься в публікаціях учасників і аналітиків ринку.
Помилкою є ФОРМАЛЬНО скопійований і трансформований в розділ "АР" текст.
Наприклад, об'єкт оцінки знаходиться в Харківській області, а аналіз ринку приведений для м. Харкова.
Або оцінюється об'єкт офісної нерухомості, а оцінювач знайшов і розмістив у звіті аналіз житлової нерухомості. Також украй недоречним "аналізувати" ринок офісної нерухомості класу "А" і "В" для визначення орієнтирів вартості пристосованих приміщень (клас "С.."). Загалом - що знайшли за 5 хвилин в Інтернет-ресурсі, то і розмістили у звіті.
БУДЬ-ЯКА інформація, що не відноситься до об'єкта оцінки, використана у звіті зазвичай має негативний ефект. Усі зазначені помилки при оформленні розділу "АР" є свідченням відсутності професіоналізму і бажання розбиратися в предметі оцінки.
У якості прикладів заповнення розділу "АР", пропоную ознайомитись з двома варіантами, які наявні в макетах звітів групи компаній "Увекон" і сформовані за допомогою сервісу ГІС "Увекон":
1. Приклад розділу "Аналіз ринку житлової нерухомості в районі розташування об’єкта оцінки» Звіту з оцінки майна - 1-кімнатної квартири в м. Балаклея Харківської області. Дата оцінки 15.07.2019. (Розділ формується за допомогою сервісу ГІС "Увекон" мал.1)
| Використані джерела інформації: | https://www.uvecon.ua/ua/interaktivniy-zvit-rinok-neruhomosti-ukrayini.html |
| Досліджуваний період: | Січень-червень 2019 р. |
| Обраний полігон дослідження: | м. Балаклея Харківської області |
2. Приклад розділу "Аналіз ринку комерційної нерухомості в районі розташування об’єкта оцінки» Звіту з оцінки майна – нежитлових приміщень площею 120 кв.м за адресою: с. Старе Село, Пустомитівського району Львівської області. Дата оцінки 15.07.2019. (Розділ формується за допомогою сервісу ГІС "Увекон" мал.2, мал.3)
| Використані джерела інформації: | https://www.uvecon.ua/ua/interaktivniy-zvit-rinok-neruhomosti-ukrayini.html |
| Досліджуваний період: | Січень-червень 2019 р. |
| Обраний полігон дослідження: | Пустомитівський район Львівської області |
