Що відбулося и чого чекати - аналітика NAI Ukraine

Економіка України в 2017 році, як і роком раніше, демонструвала стабілізацію з помірним зростанням за основними показниками. Коливання курсу долара були помірними, і, хоча курс значно зріс до кінця року, він залишився в межах, закладених бюджетом. Інфляція за підсумками року склала 13,7% (приблизно на рівні 2013 року). Про це в ході прес-конференції повідомила керівник відділу консалтингу компанії NAI Ukraine Марина Гуревич.

Крім того, в Україні продовжується зростання середньої заробітної плати, яка за підсумками року зросла на 10,4% і склала 7332 грн по країні і 11643 грн в столиці. Індекс споживчих настроїв за результатами року оцінюється на рівні 62,3%, що є рекордним показником з 2013 року. Такі показники говорять про відновлення споживчих настроїв та перспективи подальшого зростання. Також демонстрував зростання і обсяг роздрібного товарообігу (+8%). Експорт та імпорт також зросли і за підсумками трьох кварталів досягли показників близько 90% від 2016 року в цілому. Разом з тим зростає і обсяг капітальних інвестицій в економіку і обсяги будівництва. За 3 квартали 2017 року вони перевищили показники 2016 року на 14%.

Ринок офісної нерухомості

Тут продовжувалися тенденції 2016 року. У 2017 році було введено близько 40 тис. кв. м нових площ. Таким чином, вже другий рік поспіль обсяг нової пропозиції досить низький.
Зараз на різних стадіях будівництва знаходяться більше 300 тис. кв. м нових офісних площ, проте далеко не всі вони відкриються в 2018-2019 рр. Найбільш активно серед орендарів себе проявляють компанії IT-сектора та бізнес-послуги. Ситуація з досить низькою пропозицією і хорошим рівнем попиту зробила свій вплив на ринкову вакантність. Якщо на початку року вона була на рівні 20%, то до кінця року вона склала 13%. А в найбільш якісних об'єктах вакантність значно нижче – аж до 0%.
Поки про глобальне зростання орендних ставок мови не йде, але в деяких найбільш якісних об'єктах потенційним орендарям озвучуються ставки трохи вище, ніж були в попередні роки. 

«Ситуація в офісній нерухомості не була настільки хорошою вже останні вісім років. Таку малу кількість вільних площ на ринку однозначно призведе до одужання цього сектора нерухомості і вже сьогодні він привертає увагу інвесторів, які готові купувати діючі бізнеси. Інша проблема, що не так багато діючих бізнесів є у продажу і офісна нерухомість занадто довго була в рецесії – цілих 7-8 років, тому більшість таких об'єктів вже знаходяться в руках у банку», - повідомив засновник і гендиректор NAI Ukraine Віталій Бойко.

Ринок житлової нерухомості

За 3 квартали 2017 року введення в експлуатацію житла в Києві та Київській обл. склав більше 2 млн кв. м. Найбільшу кількість квадратних метрів було введено в Голосіївському районі столиці. У структурі введених в експлуатацію метрів наростив свою частку комфорт-клас. Це говорить про те, що, разом з нарощуванням нових площ, все більше девелоперів звертають увагу на нецінові фактори (такі як інфраструктура, планувальні рішення, загальна організація РК тощо), що дозволяє їм переводити свої об'єкти в більш високий клас. На кінець 2017 року на первинному ринку було виставлено 197 новобудов, що на 25% перевищує показники 2016 році. А на вторинному ринку обсяг пропозиції зберігся приблизно на рівні 2016 року. Найбільша пропозиція спостерігається в сегменті однокімнатних квартир. Також у структурі пропозиції дещо збільшилася кількість двокімнатних квартир.

Найбільша кількість угод зафіксовано традиційно в економ-сегменті житла на об'єкти невеликого масштабу внаслідок низької купівельної спроможності населення. У гривневому еквіваленті ціни на «первинку» були стабільні протягом року з деякими сезонними коливаннями, а за результатами року вони навіть зросли в межах 2%. Доларові ціни змінювалися з коливанням курсу долара і до кінця року вони зменшилися, оскільки курс зріс. На вторинному ринку ціни дещо зменшилися (в межах 5%), що пов'язано як з сезонними коливаннями, так і з конкурентним тиском, яке чинило великий пропозиція на первинному ринку.

У 2018 році обсяг введення житла також очікується на високому рівні. Ціни будуть залежати від попиту, однак прогнозується, що він також залишиться на рівні 2017 року. Конкуренція на ринку буде відображатися швидше не в ціні, а в неціновій конкуренції забудовників і більше уваги буде приділятися якості об'єктів.

Ринок готельної нерухомості

Спостерігається зростання кількості туристів та бізнес-відвідувань як у Києві, так і по Україні в цілому, що позитивно позначається на ринку готельної нерухомості.

Вводяться в експлуатацію об'єкти, будівництво яких раніше було призупинено на високій стадії готовності.

Протягом року ціни в іноземній валюті були відносно стабільні, а в гривні вони коливалися у відповідності з курсом долара. Поки про глобальне зростання цін мова не йде, однак у зв'язку із зростанням попиту скорочується кількість акцій та знижок від готелів.

Триває зростання заповнюваності готелів, яка за результатами року становить майже 45%. Показник зростає вже протягом кількох останніх років і вже ненабагато відстає від стандартних показників заповнюваності готелів (50-60%), що підвищує прибутковість номерів і покращує загальний стан на ринку готельної нерухомості.

У зв'язку з зростанням товарообігу зростає і активність рітейлерів, а відповідно і логістичних операторів. Введення нових площ мало місце, однак в основному це були об'єкти, які будувалися і відкривалися під конкретних орендарів. У порівнянні з 2016 роком можна говорити про зростання нової пропозиції. Вводилися нові черги в складських об'єктах, які будувалися протягом останніх років, але так і не були введені. На 2018 рік прогнозується більш розширених зростання пропозиції. Про відкриття нових об'єктів заявляють ряд великих логістичних комплексів, однак їх відкриття безпосередньо залежить від того, чи зможуть вони знайти орендаря на свої приміщення. Попит зростає. Тут переважають невеликі лоти, але у зв'язку з невеликою кількістю нової пропозиції – зберігається дефіцит на якісні великі складські площі. У зв'язку з цим великі рітейлери змушені звертатися до покупок складських об'єктів або розвивати їх або будувати самостійно. Така ситуація впливає на вакантність, яка помітно знижується. Орендні ставки поки не ростуть, проте в подальшому, при збереженні зазначених вище тенденцій – можна буде спостерігати зниження вакантності і невелике зростання ставок.

Ринок торговельної нерухомості

На різних стадіях будівництва перебувають майже 1,3 млн кв. м нових площ. При їх відкритті пропозиція на ринку торговельної нерухомості збільшиться в два рази. Серед запланованих до відкриття є досить великі об'єкти, що говорить про зростання і розвитку ринку.

На високому рівні зберігається активність рітейлерів. Зростання товарообігу і споживчих настроїв дозволяють їм розширювати свої мережі і присутність у різних містах України.
І в 2016 і 2017 році спостерігався вихід на ринок нових брендів, які раніше не були представлені. Очікується що така динаміка продовжиться і в наступні роки. Вакантність у ТЦ столиці знизилася на 4%. З введенням великої кількості площ вона скоріше всього підвищиться знову, але побоювання про те, що вона зросте дуже сильно необґрунтовані, оскільки нові ТЦ швидше за все відкриються з досить високою заповнюваністю.

Орендні ставки продовжили своє зростання, і в 2018 році, при відкритті нових об'єктів, найбільш якісні з них збережуть цю тенденцію.

«Якщо 2015 рік був роком складнощів, а 2016 рік був хитким початком стабілізації і невпевненості в тому, що буде далі, то 2017 рік – це рік стабільних поліпшень. Якби економічна ситуація продовжувала знаходиться в тій же площині, то незабаром наші ринки можуть стати привабливими для інвесторів», - підсумував Віталій Бойко.

За матеріалами: Poperty Times