Введення

Використання порівняльного підходу в практиці оцінки зазвичай дає найбільш об'єктивну величину ринкової вартості об'єктів нерухомості.

Водночас, можливість реалізації порівняльного підходу залежить від наявності в достатній мірі інформації про продаж/пропозиції продажу об’єктів нерухомості, подібних до оцінюваного. Але, цей підхід прийнятний для об'єктів нерухомості щодо яких є достатня кількість достовірної інформації про нещодавно здійснені угоди купівлі-продажу.

Здебільшого, при підборі аналогів і внесенні поправок оцінювачі керуються професійним досвідом і інтуїцією, що є завідомо суб'єктивним підходом. Отже, залучення сучасних статистичних методів для обробки і аналізу даних, що використовуються для зіставлення, дозволяє знизити вплив суб'єктивізму оцінювача.

Для вирішення завдань, пов'язаних із обробкою і аналізом статистичної інформації, застосовується потужний і гнучкий арсенал методів математичної статистики. Ці методи дозволяють виявити закономірності на тлі випадковостей, робити обґрунтовані висновки і прогнози, давати оцінки ймовірностей їх виконання або невиконання. Останнім часом статистичні методи, зокрема, методи кореляційного і регресійного аналізу, знаходять все більш широке застосування в оціночній практиці.

Саме на кореляційно-регресійному моделюванні, яке передбачає побудову моделі що описує залежність вартості нерухомості від ціноутворюючих характеристик, базується алгоритм обробки інформації ГІС «Увекон».

Побудова надійної економетричної моделі для застосування порівняльного підходу при здійсненні оцінки об’єктів нерухомості може бути забезпечена лише при наявності значного масиву ринкових даних.

Технологія збору та обробки ринкової інформації, застосована в ГІС «Увекон дозволяє отримати ряд об'єктивних показників, і, на їх основі, зробити обґрунтовані судження про можливі межі інтервалу, в якому може знаходитися результат ринкової вартості.

Обсяги накопиченої в базі геоінформаційної системи інформації про вартості пропозицій (публічних оферт) об’єктів нерухомості, взятої із відритих джерел (друкованих видань, офіційних інтернет-сайтів тощо), дають можливість застосування  багатовимірного регресійного аналізу та  забезпечити значимість не тільки регресійного рівняння в цілому, але, також, і кожного із коефіцієнтів регресії, тобто кожного ціноутворюючого фактору, сумарне значення яких впливає на формування вартості об’єкта нерухомості.

Крім цього, тривале співробітництво групи компаній «Увекон» із Асоціацією фахівців з нерухомості України (АСНУ) надало можливість створити та використовувати мультилістингову систему (МЛС) на основі накопиченої АСНУ інформації про характеристики та цінові параметри реальних угод про купівлю-продаж нерухомості. В свою чергу це надало можливість, застосувавши інструменти геостатистичного моделювання для даних бази ГІС «Увекон» та даних АСНУ, обрахувати розміри коефіцієнтів «поправки на торг» для кожного обласного центру та областей України.

Продовження спільної роботи «Увекон» з АСНУ та накопичення бази МЛС дозволить  в подальшому актуалізовувати та уточнювати значення коефіцієнта як за територіальною ознакою, так і за іншими характеристиками нерухомості.